A chi spetta il pagamento IMU dell’immobile pignorato?  — idealista/news #finsubitoagevolazioni

Il pagamento dell’IMU di un immobile pignorato spetta sempre al proprietario-debitore. La ragione di tale affermazione è da ricercare nel fatto che tale soggetto rimane unico titolare del bene immobile fino al momento della vendita.

Nonostante il procedimento in atto, l’IMU e la TARI devono essere debitamente corrisposte dal proprietario di casa senza nessuna eccezione e, naturalmente, il passaggio degli obblighi relativi alle imposte avviene nel momento in cui l’immobile viene ufficialmente alienato al nuovo acquirente a seguito dell’emissione di un decreto di trasferimento da parte del giudice dell’esecuzione. Vediamo, dunque, cos’è il pignoramento immobiliare, come funziona il pagamento IMU dell’immobile pignorato, quali sono le conseguenze del mancato versamento e le soluzioni possibili per la regolarizzazione delle posizioni fiscali del debitore-proprietario.

Pignoramento degli immobili: indicazioni preliminari 

Il pignoramento immobiliare è il punto cruciale di un processo di espropriazione forzata, avviato su richiesta da un soggetto (creditore) al fine di soddisfare il debito dovuto da un altro soggetto (debitore). Tale atto mira a vincolare i beni immobili del debitore, escludendoli dalla sua sfera di disponibilità e rendendo inefficaci, nei confronti del creditore procedente e di eventuali altri creditori, gli atti di disposizione compiuti dal debitore su tali beni successivamente al pignoramento.

In altre parole, il concetto di pignoramento è comunemente impiegato per definire la procedura di espropriazione immobiliare che offre a chiunque vanti un credito, supportato da valido titolo esecutivo, l’opportunità di recuperare l’ammontare a lui dovuto attraverso il pignoramento e la successiva vendita all’asta degli immobili appartenenti al debitore.

Seguendo il percorso delineato nel Codice di procedura civile, l’espropriazione si sviluppa attraverso diverse fasi, ovvero:

• titolo esecutivo: in un primo momento, il creditore notifica al debitore il titolo esecutivo, atto che certifica in modo inequivocabile il suo diritto ad essere pagato;
• atto di precetto: segue un atto di precetto, che rappresenta un ultimatum per il pagamento del debito entro 10 giorni dalla notifica;
• pignoramento immobiliare: in caso di ulteriore inadempienza, il decreto ingiuntivo diventa esecutivo, dando inizio al pignoramento immobiliare vero e proprio e alla successiva vendita all’asta (o vendita diretta) del bene.

È fondamentale notare che la vendita e l’assegnazione dei beni possono essere richieste entro 45 giorni e durante l’atto di precetto del pignoramento è obbligatorio indicare la possibilità per il debitore di risolvere la situazione di sovraindebitamento attraverso organismi di composizione della crisi o professionisti nominati dal giudice.

Cosa fa parte dell’immobile pignorato?

Secondo quanto sancito dall’art. 2912 c.c. i beni immobili soggetti a pignoramento non si limitano esclusivamente alle abitazioni e agli edifici in sé, la stessa procedura si estende automaticamente, oltre all’immobile principale, alle sue pertinenze, ai mobili che lo arredano e ai suoi frutti naturali e non (ad esempio, i canoni di locazione). Anche se non specificatamente menzionati dal creditore, fanno parte dell’immobile pignorato anche tali beni.

Chi è il proprietario di un immobile pignorato?

Con l’atto di pignoramento, il creditore, anche se non è obbligato, registra un’ipoteca sull’immobile del debitore. L’ipoteca non influisce sulla titolarità del bene in capo al proprietario di casa e, lo stesso vale per il pignoramento.

La comunicazione dell’atto di pignoramento all’ufficiale giudiziario da parte del creditore non impatta sulla proprietà o il possesso del bene. Il debitore, dunque, conserva il diritto di abitare nell’immobile pignorato e il dovere di pagare le tasse dovute sull’immobile, con l’obbligo ulteriore di non ostacolare la procedura e di consentire agli interessati all’acquisto di visionare il suo interno. In definitiva, il debitore resta il solo e unico proprietario del bene, fino all’alienazione dovuta alla vendita ordinaria o diretta.

Come funziona il pagamento dell’IMU di un immobile pignorato

Nonostante il processo di esecuzione in corso, il debitore è tenuto al pagamento dell’IMU dell’immobile pignorato e ciò vale anche per la TARI. Il trasferimento effettivo della proprietà dell’immobile all’acquirente, qualora la vendita abbia successo, avviene solo con il Decreto di trasferimento dell’immobile pronunciato dal Giudice dell’esecuzione. Pertanto, fino a quel momento, le responsabilità finanziarie, inclusi il pagamento dell’IMU dell’immobile pignorato e le altre imposte dovute sulla casa, restano a carico del proprietario dell’immobile soggetto a pignoramento.

Se il proprietario-debitore non è in grado di saldare gli obblighi finanziari, situazione spesso alla base dell’avvio della procedura di pignoramento, potrebbe incorrere in ulteriori complicazioni. In particolare, il Comune dove è ubicato l’immobile potrebbe emettere una Cartella esattoriale, un atto con il quale l’Agenzia delle Entrate-Riscossione richiede il pagamento delle somme dovute per le tasse e le imposte sull’immobile.

In questa circostanza, il rischio è che il debitore non sia in grado di affrontare la spesa, ora maggiore poiché comprensiva del debito iniziale e della cartella, specialmente considerando che il valore della casa venduta potrebbe non essere sufficiente per coprire integralmente tutti gli obblighi finanziari. Trattandosi di un momento delicato, per poter effettuare il pagamento dell’IMU dell’immobile pignorato, dunque delle tasse dovute e del debito iniziale, è necessario ricercare soluzioni specifiche, come ad esempio il Saldo e stralcio. 

Nello specifico, il meccanismo del Saldo e stralcio, individuato con legge n.145/2018, permette ai contribuenti che versano in una situazione di grave e comprovata difficoltà economica di usufruire di una riduzione delle somme dovute e dell’azzeramento di sanzioni e interessi di mora. I soggetti che possono beneficiare del Saldo e stralcio devono soddisfare i seguenti requisiti:

• alla data di presentazione della dichiarazione di adesione, deve essere già stata avviata la procedura di liquidazione (ai sensi della legge del 27/1/2012, n. 3);
• valore ISEE non superiore a 20.000 euro.

È bene sottolineare che questa agevolazione si applica esclusivamente alle persone fisiche e si riferisce a determinate categorie di debiti affidati all’Agente della riscossione nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2017. Per ulteriori informazioni sul meccanismo del Saldo e stralcio è possibile visionare il sito web ufficiale dell’Agenzia delle Entrate Riscossione.

A cosa si va incontro se non si paga l’IMU? 

Il mancato pagamento dell’IMU dell’immobile pignorato o non pignorato e il ritardo nel versamento della tassa, quando dovuta, comporta delle sanzioni amministrative di entità diversa. Tuttavia, è possibile regolare la propria posizione attraverso il cosiddetto ravvedimento operoso e, nello specifico mediante il meccanismo di:

• ravvedimento super breve: si tratta del ravvedimento per il pagamento dell’IMU di immobile pignorato o non pignorato effettuato entro 14 giorni dalla scadenza prevista, con una sanzione dello 0,1% per ogni giorno di ritardo, equivalente a 1/10 di quella ordinaria dell’1%;
• ravvedimento breve: si tratta del pagamento dell’IMU su immobile pignorato e non effettuato entro 30 giorni dalla scadenza prevista (dal 15° al 30° giorno) con una sanzione dell’1,5% calcolata sull’importo del tributo dovuto;
• ravvedimento medio: con tale procedimento la sanzione prevista è dell’1,67% se il pagamento dell’IMU avviene entro 90 giorni dalla scadenza prevista o dalla presentazione della dichiarazione, nel caso di regolarizzazione di omissioni o errori;
• ravvedimento lungo: ovvero quando il soggetto procede con il pagamento dell’IMU su immobile pignorato e non dopo 90 giorni, ed entro 1 anno dalla scadenza. Ciò comporta una sanzione del 3,75%.

Dopo 12 mesi, entra in gioco il ravvedimento lunghissimo, esteso anche all’IMU nei casi di mancato versamento entro 2 anni ed oltre. Se il pagamento avviene entro 2 anni dal termine previsto o dalla presentazione della dichiarazione periodica, la sanzione ordinaria del 30% si riduce a 1/7, pari al 4,29%. La sanzione aumenta al 5% se il versamento dell’IMU avviene dopo 2 anni dall’omissione o dall’errore. Infine, la sanzione del 6%, da aggiungere all’importo originario, si applica se la regolarizzazione delle posizioni del debitore proprietario avviene dopo la ricezione del verbale di constatazione ma prima della notificazione dell’atto di accertamento, ovvero prima dell’emissione della cartella esattoriale.