che fare se l’assemblea non decide #finsubitoagevolazioni

I doveri dell’amministratore quando ci sono lavori da fare con urgenza: il Tribunale interviene quando l’assemblea non riesce a deliberare.

In un condominio, l’amministratore gioca un ruolo cruciale nella gestione e nell’esecuzione dei lavori straordinari necessari per il mantenimento e la sicurezza dell’edificio. Questi infatti è tenuto ad attuare le delibere dell’assemblea e a darvi esecuzione nel più breve tempo possibile. Tuttavia, può capitare che, nel corso della riunione dei condòmini, non si raggiungano le maggioranze richieste per l’approvazione di tali lavori urgenti, specie se onerosi. In tali situazioni, come fare per garantire la stabilità e la sicurezza dell’edificio nonché per evitare danni a persone o appartamenti (si pensi alla necessità di riparare al più presto il tetto da cui piove acqua nelle unità immobiliari sottostanti)? Vediamo

che fare se l’assemblea non decide i lavori urgenti in condominio, cosa prevede la legge a riguardo, quando è possibile rivolgersi al tribunale nell’inerzia dell’assemblea e quali sono i doveri dell’amministratore per superare l’impasse che il condominio si trova ad affrontare.

Cosa accade quando l’assemblea condominiale non approva lavori urgenti?

In molti condomini, si verificano casi in cui, nonostante l’evidente necessità di lavori straordinari per la sicurezza o la stabilità dell’edificio, l’assemblea dei condòmini non riesce a deliberare positivamente. Questo stallo può essere dovuto alla mancanza di quorum o alla semplice opposizione di una parte dei condòmini. Spesso, questi lavori hanno costi elevati, rendendo ancora più difficile raggiungere un consenso.

In assenza di una decisione assembleare, l’amministratore di condominio può:

• agire direttamente, senza previa autorizzazione dell’assemblea, quando i lavori sono urgenti, sempre che sul conto corrente del condominio vi siano la disponibilità economica per provvedere a pagare la ditta appaltatrice;
• ricorrere al tribunale con ricorso cautelare d’urgenza affinché condanni il condominio all’esecuzione delle opere urgenti e necessarie. Vi può procedere quando non c’è sufficiente disponibilità di cassa o quando la spesa è così ingente da non poter addossare la responsabilità della scelta al solo amministratore (Trib. Roma, sent. 21.07.2022, C. App. Palermo, sent. n. 2040/2021).

A poter ricorrere al tribunale non è solo l’

amministratore ma ogni singolo condomino. L’articolo 1105 del codice civile prevede infatti che, in caso di mancata formazione della maggioranza per lavori necessari, ciascun partecipante al condominio possa richiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria. Il tribunale, in questi casi, valuta la situazione e può ordinare l’esecuzione dei lavori, sopperendo alla mancanza di decisione da parte dell’assemblea.

Del resto, a norma dell’articolo 1123 del Codice civile, il condominio deve provvedere alla manutenzione ed alla riparazione di quelle che sono qualificabili come parti comuni dell’edificio nonché ad elidere tutte le conseguenze che si siano prodotte in danno ad altri soggetti a causa del comportamento anche omissivo tenuto dallo stesso. Può essere qualificato come comportamento omissivo anche il fatto che il condominio non abbia provveduto a deliberare circa l’esecuzione di lavori improcrastinabili ed urgenti relativi a parti presuntivamente di proprietà condominiale né a commissionarli all’amministratore (Tribunale Bari, sezione 3 civile, sentenza del 7 maggio 2009, n. 1520).

Quali poteri ha l’amministratore secondo il Codice Civile?

Secondo l’articolo 1130, n. 4 del Codice Civile, l’amministratore ha il dovere di compiere tutti gli atti conservativi necessari a salvaguardare le parti comuni del condominio. Questo include la responsabilità di effettuare lavori urgenti per prevenire danni o pericoli, anche se ciò significa agire in assenza di una deliberazione assembleare.

Un esempio

Nel caso specifico trattato dal Tribunale di Roma con la sentenza del 21 luglio 2022, l’amministratore di un condominio, di fronte all’impossibilità di far approvare lavori urgenti e onerosi dall’assemblea, ha richiesto l’intervento del tribunale. Il giudice ha riconosciuto la necessità di effettuare lavori straordinari per la sicurezza e la stabilità dell’edificio, ordinando la loro esecuzione nonostante la mancanza di un accordo in assemblea.

Il Tribunale prendeva atto della relazione che, all’esito dell’indagine compiuta, evidenziava la necessità di un intervento urgente di consolidamento, riparazione e miglioramento strutturale, con intervento sulle fondazioni, in particolare sui locali plinti di fondazione, oltre che, fra l’altro, su travi e pilastri di gran parte degli ambienti interni. Di conseguenza, rilevava che, gli urgenti lavori di consolidamento erano quindi da effettuarsi, sia per la conservazione del bene fabbricato, ma, soprattutto, «per la tutela della pubblica e privata incolumità da effetti e rischi dovuti ad ulteriori dissesti e danni alle cose e alle persone».

Questo caso sottolinea l’importanza del ruolo del tribunale nella risoluzione delle problematiche condominiali legate alla gestione di lavori urgenti e necessari. L’intervento dell’autorità giudiziaria assicura che la sicurezza e l’integrità strutturale degli edifici condominiali siano mantenute, anche quando l’assemblea dei condòmini non riesce a raggiungere un accordo.