Acquistare un immobile pignorato sarà conveniente in partenza ma presenta anche dei rischi dal punto di vista economico e da quello pratico. Ecco quali.
Chi vuole acquistare un immobile non guarda soltanto gli annunci delle agenzie del settore ma anche i bandi d’asta con cui i tribunali mettono in vendita una casa pignorata. Quest’ultima si può presentare come una ghiotta occasione per prendere un appartamento ad un prezzo ridotto rispetto a quello di mercato. Ma non è una scelta fatta soltanto di rose e fiori: comprare casa all’asta comporta vantaggi e pericoli.
Tra i vantaggi, si possono elencare:
- la possibilità di acquistare un immobile ad un prezzo più basso di quello che si dovrebbe pagare se fosse messo in vendita senza l’asta;
- l’opportunità di finanziare fino all’80% del prezzo della casa grazie ad un mutuo bancario;
- l’occasione di beneficiare delle stesse agevolazioni fiscali riservate a chi compra un immobile senza ricorrere all’asta;
- non dover pensare a togliere dalla casa ipoteca o pignoramento: il decreto di trasferimento emanato dal giudice a favore dell’aggiudicatario leva ogni vincolo che grava sulla casa.
Tra i
pericoli a cui deve pensare chi decide di comprare una casa all’asta, ci sono:
- l’eventualità di sottovalutare l’impegno economico: per partecipare ad un’asta bisogna, comunque, avere a disposizione in partenza una somma di denaro non indifferente da depositare come cauzione;
- la possibilità di trovarsi tra le mani un immobile che richiede importanti interventi di ristrutturazione, il che significa dover affrontare ulteriori spese;
- non trovare l’appartamento immediatamente libero dopo l’aggiudicazione, con la conseguente necessità di avviare una procedura di sfratto esecutivo;
- vedersi presentare, entro dieci giorni dall’aggiudicazione, una nuova offerta in grado di portare il giudice a convocare una nuova asta (può succedere nelle vendite con incanto).
Vantaggi e rischi di partecipare ad un’asta giudiziaria li vediamo di seguito nel dettaglio, spiegando come si può partecipare e che cosa comporta.
Come funziona l’asta giudiziaria?
L’asta giudiziaria
è il momento che chiude un processo avviato da un giudice su richiesta di un creditore per portare a termine l’alienazione forzosa dei diritti di un debitore su un bene mobile o immobile al miglior offerente.
In altre parole, il bene pignorato a chi ha un debito viene venduto all’asta al fine di recuperare i soldi necessari a soddisfare il creditore.
Se la vendita interessa un immobile, esso viene stimato da un perito incaricato dal tribunale. Chi offre di più, ne diventa proprietario. Se la cifra per cui è stato venduto supera quella del debito, i soldi che avanzano tornano al debitore.
Il trasferimento di proprietà viene determinato dal giudice con un apposito decreto emesso dopo il pagamento da parte dell’aggiudicatario. Il versamento del denaro deve avvenire tra i 60 ed i 120 giorni successivi alla data della vendita.
Il tribunale o il professionista delegato hanno il compito di trascrivere il passaggio di proprietà nei registri immobiliari, cancellando in questo modo tutte le ipoteche ed i pignoramenti che gravano sull’immobile, se esistenti.
Chi può partecipare ad un’asta giudiziaria?
Chiunque può partecipare ad un’asta giudiziaria, sia una persona fisica o giuridica, senza l’assistenza di un avvocato. L’unico che non può prenderne parte è il debitore.
Se il partecipante è un normale cittadino, deve presentare domanda semplice in carta da bollo presso la cancelleria del tribunale o, in caso di delega, al notaio o al professionista incaricato. La domanda va presentata entro il giorno precedente l’asta.
Se, invece, si tratta di una società o, comunque, di una persona giuridica, la domanda dovrà essere presentata e sottoscritta dal legale rappresentante, allegando il certificato di iscrizione al Registro delle imprese della Camera di Commercio da cui risulti la costituzione della società ed i poteri di chi sottoscrive e presenta la richiesta di partecipazione.
Infine, se si tratta di più persone o di più società, serve specificare nella domanda le quote di diritto reale che, in caso di vincita, ciascuno dei partecipanti intende rilevare dal bene messo all’asta.
Come si partecipa ad un’asta giudiziaria?
Prima di partecipare ad un’asta giudiziaria, conviene verificare nella cancelleria del tribunale:
- le modalità per sottoscrivere la domanda;
- l’importo degli assegni circolari da allegare alla domanda a titolo di cauzione;
- la perizia tecnica effettuata su richiesta del tribunale, per sapere se l’immobile è in regola oppure ci sono delle sanatorie da fare;
- se è ancora occupato dal debitore o da qualche suo inquilino o usufruttuario;
- la possibilità di visitare l’immobile.
Altra questione da accertare è se sarà possibile partecipare fisicamente di persona all’asta. In caso contrario, ad esempio quando l’asta avrà luogo in una città lontana da dove si risiede, è possibile delegare una persona che assista alla vendita munita da procura speciale redatta da un notaio oppure incaricare un avvocato. In caso di aggiudicazione del bene, il professionista incaricato dovrà comunicare entro tre giorni alla cancelleria del tribunale per conto di chi ha partecipato all’asta, in modo da sapere a chi deve essere intestato il bene aggiudicato.
Una volta verificato tutto ciò, è necessario consultare su Internet l’avviso di vendita per sapere se si tratta di un’asta con o senza incanto.
Asta giudiziaria senza incanto: come funziona?
Se la vendita avviene senza incanto, chi vuole partecipare all’asta giudiziaria dovrà inserire nella domanda questi dettagli:
- il tribunale ed il giudice dell’esecuzione;
- la data e l’ora dell’asta;
- le proprie generalità;
- numero e descrizione del lotto interessato;
- la somma offerta, che non deve essere inferiore al prezzo di partenza per l’acquisto;
- la cauzione del 10% sull’importo offerto.
La cauzione e l’anticipo delle spese devono essere allegati alla domanda in assegni circolari non trasferibili. L’intestazione viene indicata nell’avviso di vendita. Nella busta sigillata che contiene la domanda e gli assegni bisogna inserire anche una marca da bollo da 14,62 euro. All’esterno della busta non bisogna indicare il nome di chi fa l’offerta. La busta va recapitata entro il termine indicato nell’avviso di vendita. Se arrivasse in ritardo, la domanda non verrebbe accettata.
Asta giudiziaria con incanto: come funziona?
Se la vendita all’asta avviene l’incanto, il giudice stabilisce:
- se devono essere venduti uno o più lotti dell’immobile pignorato;
- il prezzo base;
- la data e l’ora dell’asta;
- l’importo della cauzione (non superiore al 10% del prezzo di partenza);
- il termine entro il quale la cauzione deve essere depositata da chi intende partecipare all’asta giudiziaria;
- la misura minima in cui l’offerta può essere aumentata;
- il termine (di un massimo di 60 giorni dall’aggiudicazione) e la modalità in cui il prezzo deve essere depositato.
La domanda va presentata presso la cancelleria del tribunale interessato, sezione Esecuzioni immobiliari.
L’offerta fatta il giorno dell’incanto è valida quando supera il prezzo base stabilito dal giudice. Diventa, invece, nulla, nel momento in cui viene superata al rialzo da un’altra offerta. Trascorsi 3 minuti senza che ci sia un’ulteriore proposta, l’immobile viene aggiudicato all’ultimo offerente.
Quali sono i vantaggi di comprare casa all’asta?
Quanto detto sopra ci mostra quali sono i principali
vantaggi di comprare casa all’asta. Tra questi spicca la possibilità di acquistare un immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato. Un costo che, rispetto al primo tentativo di vendita, può ulteriormente scendere se ce ne fossero un secondo, un terzo o un quarto tentativo: ogni volta che l’asta viene ripetuta, infatti, il giudice è tenuto ad abbassare del 25% il prezzo di partenza.
Mediamente, comprare una casa all’asta significa risparmiare tra i 20% ed il 40% del prezzo di mercato dello stesso immobile.
Altro vantaggio è quello di poter contare su un mutuo bancario per affrontare la spesa dell’acquisto. La condizione speciale di questo finanziamento, quella che rappresenta un vero vantaggio, è che se il cliente non riesce ad aggiudicarsi l’asta, la richiesta del mutuo verrà automaticamente annullata. Pertanto:
- se il cliente della banca si aggiudica l’asta, l’istituto di credito potrà erogare un mutuo pari (solitamente) al’80% del prezzo di stima dell’immobile o di aggiudicazione se inferiore a quello di stima;
- se il cliente non si aggiudica l’asta, la richiesta di mutuo viene annullata senza dover sostenere alcuna spesa.
L’importante, comunque, è guadagnare tempo ed avere in mano l’approvazione del mutuo prima di partecipare all’asta.
Il cliente-aggiudicatario potrà beneficiare di tutti i vantaggi fiscali riservati a chi compra una casa con un mutuo, compresi quelli per l’acquisto della prima casa e per gli under 36.
Un ultimo vantaggio di comprare una casa all’asta che apparteneva ad un debitore è quello di non dover pensare ad eventuali ipoteche o pignoramenti: il decreto di trasferimento firmato dal giudice cancella ogni tipo di vincolo sull’immobile. Pertanto, non spetterà all’aggiudicatario occuparsi di questo problema.
Quali sono i pericoli di comprare casa all’asta?
Tra i pericoli di comprare casa all’asta va segnalato il rischio di sottovalutare l’aspetto economico. Non bisogna pensare solo al fatto che si acquista un immobile ad un prezzo più basso rispetto a quello di mercato perché ci sono, comunque delle spese da affrontare. In particolare:
- la cauzione da presentare per partecipare all’asta: è fissata al 10% del prezzo offerto nella gara senza incanto e al 10% del prezzo di base d’asta nella gara con incanto;
- gli eventuali lavori di ristrutturazione o di completamento della casa: se, ad esempio, l’immobile viene messo in vendita per un fallimento dell’impresa, molto probabilmente non sarà stato completato. Mancheranno, ad esempio, pavimenti, porte, serramenti o altro;
- l‘eventuale sanatoria urbanistica o catastale, se necessaria;
- le spese di condominio arretrate, se il precedente proprietario non le ha pagate;
- le spese di trasferimento di proprietà: attestazione energetica, registrazione alla Conservazione dei registri immobiliari, marca da bollo da 16 euro, cancellazione di vincoli sull’immobile, parcella del notaio in caso di mutuo;
- le tasse, tra Iva ed imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che l’aggiudicatario sia under 36 e benefici dele agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Altro pericolo di comprare la cassa all’asta è quello di
non trovarla subito libera perché ancora occupata dal vecchio proprietario o da un suo inquilino.
Va ricordato che, in tal caso, il decreto di trasferimento non solo dispone chi è il nuovo proprietario ma impone anche «la liberazione dell’immobile senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente». Pertanto, l’aggiudicatario può recarsi dall’ufficiale giudiziario con il decreto in mano per chiedere l’attuazione dello sfratto esecutivo, se necessario con l’aiuto della forza pubblica.
Tuttavia – ed anche questo è un rischio –, chi vanta il diritto di godimento del bene (ad esempio, l’inquilino che ha un regolare contratto di affitto) può impugnare per opposizione il provvedimento entro 20 giorni a partire dalla data in cui gli viene comunicato il deposito del decreto o ne viene a conoscenza in altro modo.
Chi si aggiudica una casa all’asta con incanto diventa proprietario dell’immobile ma non in maniera immediata: entro dieci giorni dall’aggiudicazione possono arrivare delle nuove offerte
, purché siano:
- superiori di almeno 1/5 al prezzo per il quale il bene è stato aggiudicato;
- depositate nella cancelleria del tribunale;
- accompagnate da una cauzione di almeno il doppio di quella versata per partecipare inizialmente all’asta.
A questo punto, il giudice ha la facoltà di:
- convocare l’asta, della quale l’aggiudicatario deve essere informato;
- stabilire il termine entro il quale presentare ulteriori offerte al rialzo.
L’aggiudicazione diventa definitiva quando:
- non ci sono ulteriori offerte al rialzo al termine della prima asta giudiziaria;
- si conclude la gara sull’aumento di 1/5 rispetto alla prima asta.
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