Il condominio deve deliberare il fondo lavori per la parte non coperta da sconto #finsubitoagevolazioni

Deve essere annullata la delibera condominiale di approvazione dei lavori che non contempla anche la costituzione del fondo lavori di cui all’art. 1135 c.c., per la parte di spesa non coperta dallo “sconto sul corrispettivo” per il quale si è optato ai sensi dell’art. 121 comma 1 lett. a) del DL 34/2020.
Lo ha deciso la sentenza 2 maggio 2024 n. 1295, sezione prima, del Tribunale di Torre Annunziata, che si è pronunciata con riguardo a una delibera di approvazione di opere di rifacimento della facciata dell’edificio, per le quali si intendeva fruire del c.d. “bonus facciate”, di cui all’art. 1 commi 219-223 della L. 160/2019, nella misura del 90% e optare per lo sconto sul corrispettivo.

Nel documento, infatti, i giudici osservano che “la pattuizione con la ditta appaltatrice dello sconto in fattura pari al bonus non è elemento di per sé sufficiente per superare la previsione obbligatoria di un fondo speciale in assenza di una specifica deroga” e che, nel caso in cui lo sconto sul corrispettivo copra il 90% del costo complessivo dei lavori, “i condomini sono comunque esposti ad un esborso, seppur minore, pari al 10% del costo complessivo”.
Ne consegue l’invalidità della delibera relativa “all’approvazione dei lavori straordinari in assenza di un fondo speciale”.

Peraltro, la sentenza in commento pare avvalorare quanto già sostenuto su Eutekne.info (si veda “Per i condomini essenziale costituire il fondo lavori per la parte non coperta da sconto” del 6 aprile 2024), ovverosia che la mancata costituzione del fondo lavori ex art. 1135 c.c. non sembrerebbe in contrasto con la lettera e la ratio della norma per quelle delibere che, prevedendo l’approvazione di lavori sulle parti comuni per importi non eccedenti i massimali agevolati con il superbonus spettante nella misura del 110% e prevedendo al contempo di affidarli a fornitore che, a fronte di tale agevolazione, si impegna ad applicare lo sconto sul corrispettivo nella misura del 100% delle spese agevolate, escludono in partenza la necessità di provvedere a quei pagamenti (da parte del condominio) che la costituzione del fondo mira a garantire, nell’ottica del fornitore rispetto al condominio e di ciascun singolo condomino rispetto agli altri condomini.

Il caso in cui però gli interventi agevolati, per i quali spettava il superbonus nella misura del 110%, siano proseguiti anche nel 2024 impone di procedere senza indugio alla delibera di costituzione del fondo ex art. 1135 comma 1 n. 4 c.c., ivi compresa l’ipotesi in cui il fornitore affidatario dei lavori (sia esso il medesimo di cui all’originaria delibera di approvazione dei lavori, sia esso un nuovo fornitore che prende il posto del precedente, con variante “soggettiva” della delibera originaria) si impegni ad applicare lo sconto sul corrispettivo, perché in ogni caso tale sconto sul corrispettivo potrà al più “coprire” il 70% delle spese agevolate.
In questi casi, anche alla luce della citata sentenza del Tribunale di Torre Annunziata, pare pacifico che la costituzione del fondo possa riguardare soltanto il 30% delle spese che rimangono a carico del condominio.

Resta ben inteso che, essendo la previsione del fondo volta a tutelare ciascun singolo condòmino circa l’assolvimento da parte degli altri delle rispettive obbligazioni di pagamento dei lavori sulle parti comuni, pare corretto ritenere che l’invalidità in questione non possa essere fatta valere da alcun condòmino nel caso di assemblee totalitarie con approvazione dei lavori all’unanimità, né possa essere fatta valere da soggetti diversi dai condòmini medesimi (ad esempio, l’Agenzia delle Entrate), per mancanza di connessione agli interessi a presidio dei quali la previsione normativa è posta.