Le tolleranze costruttive-esecutive dopo il Decreto Salva Casa #finsubitoagevolazioni

La modifica più controversa (che dovrà naturalmente essere
confermata dalla Gazzetta Ufficiale) al d.P.R. n. 380/2001 (Testo
Unico Edilizia) dal nuovo Decreto Salva Casa, riguarda l’art.
34-bis sulle “tolleranze costruttive”.

Tolleranze costruttive: la data spartiacque

Si dovrà attendere il Decreto Legge pubblicato in Gazzetta
Ufficiale, ma è ormai chiaro che nel
testo del provvedimento approvato dal Consiglio dei Ministri si
è deciso (non si sa per quale motivo) di introdurre una data
spartiacque (al momento dovrebbe essere il 24 maggio 2024) tra le
tolleranze costruttive fisse nella misura del 2% e quelle modulari
(tra il 2 e il 5%) funzione della superficie utile dell’unità
immobiliare.

Prima di entrare nel dettaglio e provare a comprendere queste
modifiche, riportiamo di seguito il testo dell’art. 34-bis
coordinato con le modifiche al momento previste dal nuovo
provvedimento d’urgenza (in corsivo le novità).

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della
cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle
singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se
contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel
titolo abilitativo.

1-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio
2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della
cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle
singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se
contenuto entro i limiti:

a) del 2 per cento delle misure previste dal titolo
abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore
ai 500 metri quadrati;

b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo
abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa
tra i 300 e i 500 metri quadrati;

c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo
abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa
tra i 100 e i 300 metri quadrati;

d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo
abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore
ai 100 metri quadrati.

1-ter. Ai fini del computo della superficie utile di cui al
comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il
titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento,
al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità
immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili
non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio
2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le
irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici
di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e
opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli
abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione
della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino
l’agibilità dell’immobile.

2-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio
2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive ai sensi e nel
rispetto delle condizioni di cui al comma 2 il minore
dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi
architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri
esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne,
la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di
manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere
e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle
opere.

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 al
presente articolo realizzate nel corso di precedenti
interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono
dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello
stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove
istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita
dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto
trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione,
di diritti reali.

3-bis. Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche
di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità
all’uopo indicate nei decreti di cui all’articolo 83, il tecnico
attesta altresì che gli interventi di cui al presente articolo
rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del Capo IV della
Parte II. Tale attestazione, corredata dalla documentazione tecnica
sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo
richiesto dall’articolo 93, comma 3, è trasmessa allo sportello
unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico
regionale secondo le disposizioni di cui all’articolo 94, ovvero
per l’esercizio delle modalità di controllo previsto dalle regioni
ai sensi dell’art. 94-bis, comma 5, per le difformità che
costituiscano interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza
di cui comma alle lettere b) e c) del comma 1 del medesimo articolo
94-bis. Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione di cui al
comma 3 l’autorizzazione di cui all’articolo 94, comma 2 o
l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento
rilasciata ai sensi dell’articolo 94, comma 2-bis ovvero, in caso
di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o
privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso
del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza
di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di
esito negativo dei controlli stessi.

3-ter. L’applicazione delle disposizioni contenute nel
presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei
terzi. Il tecnico abilitato verifica la sussistenza di possibili
limitazioni dei diritti dei terzi e provvede alle attività
necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove
necessario, i relativi titoli. In caso di dichiarazione falsa o
mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste
dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della
Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445. La formazione dei titoli di
cui al secondo periodo e la concreta esecuzione dei relativi
interventi è condizione necessaria per la redazione della
dichiarazione di cui al comma 3.

Tale attestazione dovrà poi essere trasmessa allo sportello
unico per l’acquisizione:

• dell’autorizzazione per l’inizio dei lavori dell’ufficio
  tecnico regionale;
• per l’esercizio delle modalità di controllo previsto dalle
  Regioni;

per le difformità che costituiscano interventi di minore
rilevanza o privi di rilevanza (art. 94-bis del Testo Unico
Edilizia).

Alla semplice dichiarazione di cui al comma 3, art. 34-bis, il
tecnico dovrà allegare:

• l’autorizzazione per l’inizio dei lavori di cui all’articolo
  94, comma 2;
• l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento
  rilasciata ai sensi dell’articolo 94, comma 2-bis;
• ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di
  minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata
  circa il decorso del termine del procedimento per i controlli
  regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o
  istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.