Mutui under 36, ultimi mesi per le agevolazioni fiscali #finsubitoagevolazioni

Il rialzo dei tassi Bce ha reso più costoso il finanziamento per la casa. Ai livelli attuali delle rate per il mutuo, le quattro mura diventano un miraggio soprattutto per i giovani. Sborsare oltre 500 euro ogni mese non è semplice per chi spesso ha contratti precari e paghe basse. Che fare allora? Una ipotesi è quella di guardare a durate dei prestiti lunghissime, a 40 anni. Questa via tuttavia era percorribile fino all’inizio di quest’anno. Poi il rialzo dei tassi l’ha resa ostica. Facendo un confronto tra diverse durate emerge che non sempre le lunghe scadenze permettono di arrivare più lontano. «Oggi la migliore offerta a 30 anni, per un mutuo al 100% con garanzia Consap, prevede un tasso al 3,90% che con una rata di 500 euro consente di ottenere un mutuo di poco più di 106.000 euro – spiega Bertolino -. Invece la migliore offerta a 40 anni è quella di Intesa Sanpaolo al 4,70% che a parità di rata consente di ottenere solo 2.000 euro in più in termini di capitale di mutuato». Occorre quindi fare bene i calcoli.

Bisogna dire che il contesto attuale non è favorevole per questo tipo di strumento. L’esperto spiega che a febbraio, sfruttando la curva dell’Irs che risultava molto più bassa per le durate lunghe si riusciva a ottenere tassi fissi a 40 anni al 3,10%, contro il 3,65% a 30 anni con garanzia Consap. A febbraio, questo aspetto aveva un impatto molto importante per il giovane mutuatario: con una rata di 500 euro al mese con il mutuo a 30 anni riusciva a ottenere quasi 110.000 euro di finanziamento mentre a 40 anni ne otteneva quasi 138.000 euro. Adesso non è più così. Il vantaggio è di poche migliaia di euro in più con una durata che però è sensibilmente più lunga.
«Ad ogni modo il fenomeno dei mutui di lunga durata rimane contenuto, oggi solo l’1,5% delle richieste che raccogliamo ha una durata superiore ai 30 anni» dice Bertolino.

Le alternative per i giovani
Per un finanziamento al 100% sono da valutare le proposte Consap standard con durata a 30 anni. «Oggi offrono il miglior rapporto capitale ottenibile, spesa per interessi» dice Bertolino. Per fare un esempio, per il 100% a 30 anni giovani (200mila euro) la miglior proposta oggi è di Bper che prevede un 3,90% di tasso finito (Taeg al 4,04%) e una rata di 943 euro. Poi c’è Intesa Sanpaolo con tasso finito al 4,10% (Taeg: 4,23%) e rata a 966 euro seguita da Credit Agricole con un tasso finito del 4,01% (Taeg: 4,25%, nella copertura c’è la polizza vita obbligatoria) e rata a 955 euro.
In questo periodo le offerte delle banche puntano di più su proposte con un LTV, vala a dire di capitale da finanziare, all’80%. «E’ su questo tipo di prodotto che ai giovani conviene guardare in questa fase – dice l’esperto -. Occorre però un capitale iniziale di diverse migliaia di euro. Il miglior tasso al momento è quello di Banco Bpm al 3,55% (3,70%) e una rata di 722 euro al mese». La rata è più bassa e dunque più accessibile perché che il capitale da restituire è più contenuto.

Le novità in Manovra
Se da un lato la Manovra 2024 ha prorogato la garanzia sui mutui per l’acquisto della prima casa per i giovani sotto i 36 anni (con un Isee inferiore a 40.000 euro) e permetterà loro di accedere a un finanziamento agevolato con la garanzia fornita dal Fondo Consap, che potrà coprire fino all’80% del finanziamento richiesto, entro un importo massimo di 250.000 euro, sono state azzerate le tante agevolazioni fiscali. Dal prossimo anno il bonus prima casa 2024 destinato agli under 36 non comprenderà più l’applicazione delle esenzioni fiscali relative agli atti di compravendita. Questo aspetto peserà sui conti per l’acquisto della prima casa.