Pignoramento della prima casa: quando è possibile? #finsubitoagevolazioni

Il pignoramento è una tipologia di espropriazione forzata, con cui il creditore ottiene lo spossessamento di un bene del debitore che si è rivelato “inadempiente“. Il caso che andiamo ad analizzare in questo articolo riguarda il pignoramento della prima casa a seguito di espropriazione forzata, al fine di arrivare alla vendita dell’immobile per permettere di far rientrare l’importo dovuto al creditore. La prima casa è pignorabile tutte le volte in cui il debito è di natura privata. Questo si verifica per esempio, se il creditore è un istituto bancario o una finanziaria che ha erogato un prestito, inoltre, la legge non prevede limiti e per il debitore non sussiste nessuna forma di tutela. 

Pertanto, il primo aspetto da evidenziare è che vi sono delle differenze nelle possibilità di pignoramento della prima casa a seconda che il creditore sia:

• Un soggetto privato, per debiti privati (es. fornitore, banca, etc); oppure
• L’Erario, in caso di mancato pagamento di debiti erariali.

Non è previsto, poi, un limite minimo di debito a partire dal quale il pignoramento immobiliare è possibile. Anche qualora il debito abbia un importo non elevato, il creditore può avviare tale procedura di esecuzione forzata. Tuttavia, un pignoramento immobiliare ha un costo vivo molto elevato e i tempi sono solitamente lunghi. Inoltre, non esiste nessuna preclusione qualora nella casa soggetta pignoramento risieda un bambino piccolo oppure un invalido. 

Ogni soggetto, in generale, ha la possibilità di ottenere una procedura esecutiva al fine di ottenere adeguato “titolo esecutivo”, ovvero una sentenza, un decreto ingiuntivo, o qualunque altro strumento a garanzia del credito. Tuttavia, è necessario precisare che in caso di contrazione di un debito di natura privata (il caso classico è quello con la banca per l’acquisto dell’immobile), la prima casa è sempre pignorabile. Inoltre, il pignoramento può avvenire a prescindere dalla misura del debito contratto. Per quanto riguarda, invece, la contrazione di debiti di natura erariale è possibile, in alcuni casi, rientrare in una delle fattispecie di esenzione dalla pignorabilità della prima casa del debitore.

Con questo articolo intendo andare ad approfondire proprio il caso in cui il debitore che ha contratto debiti di natura erariale può verificare la fattispecie di esonero dal pignoramento dell’immobile, prima casa, del debitore.

Quando è possibile pignorare la prima casa?

Il pignoramento è il primo atto esecutivo con il quale prende avvio la procedura di espropriazione forzata dell’immobile. Esso è realizzato con lo scopo di vincolare determinati beni del debitore al soddisfacimento del diritto di credito del creditore.

La Legge n. 69/2013 ha modificato l’art. 76 del co. 2, DPR n. 602/73, ed ha previsto il divieto pignoramento dell’unico immobile di proprietà del debitore. Il divieto di pignoramento della prima casa trova applicazione soltanto nel caso in cui il soggetto creditore sia l’Erario, ovvero Agenzia delle Entrate Riscossione. Questo significa che, qualora sia stato contratto un debito di natura privata (come un debito bancario) l’immobile, anche se prima casa, può essere oggetto di espropriazione forzata con il pignoramento (e la successiva vendita all’asta).

Nel caso in cui, invece, il creditore sia l’Erario (debiti contratti per imposte e/o per sanzioni amministrative pecuniarie), occorre verificare il rispetto di alcune condizioni per capire se la prima casa può essere pignorata, oppure se si rientra nella fattispecie di esonero. In particolare, qualora vi sia il rispetto delle seguenti condizioni l’immobile (prima casa) non è pignorabile (in caso di debiti erariali):

• Deve trattarsi dell’unico immobile di proprietà del creditore;
• Deve trattarsi dell’immobile dove il creditore risiede anagraficamente;
• Deve trattarsi di immobile accatastato come civile abitazione (categoria A, tranne A/10)
• Infine, deve trattarsi di un immobile non qualificabile come bene di lusso (le categorie catastali degli immobili di lusso sono A/1, A/8 e A/9).

Divieto di pignoramento prima casa in caso di possesso altra proprietà immobiliare (per debiti erariali)

Il divieto di pignoramento dell’immobile (prima casa), non è un assoluto, anche in caso di contrazione di debiti erariali. E’ possibile in alcune situazioni che possa avvenire, sia, l’iscrizione dell’ipoteca sia il pignoramento della prima casa. Come detto nel paragrafo precedente, infatti, la Legge n. 69/2013, non prevedere il divieto di pignoramento sulla prima casa di proprietà, ma sull’unica (casa di proprietà del debitore). Pertanto può scongiurare il pignoramento soltanto il debitore proprietario di un unico immobile.

Qualora il debitore possieda un secondo immobile (o ne possieda anche solamente una piccola quota), l’Agenzia delle Entrate Riscossione ha la possibilità di rifarsi su questo secondo immobile. Tuttavia, laddove il secondo immobile non sia sufficiente a coprire il credito vantato, l’Agenzia delle Entrate Riscossione può procedere al pignoramento anche della prima casa. In caso di possesso di un secondo immobile l’Amministrazione finanziaria ha la possibilità di pignorare anche la prima casa, ma solo al verificarsi delle seguenti condizioni (art. 76, co. 2, DPR n. 602/73, modificato dal D.L. n. 50/17):

• Il debito erariale superi l’importo di 120.000 euro;
• Il valore di tutti gli immobili di proprietà del debitore sia superiore a 120.000 euro;
• L’erario deve concedere preventivamente al debitore la possibilità di rateizzare l’importo da lui dovuto.

Impignorabilità della prima casa per debiti erariali: la norma

La Legge n. 69/13 ha modificato l’articolo 76, comma 1, del DPR n. 602/73, rubricato “Disposizioni sulla riscossione delle imposte sul reddito“. Tale articolo prevede quanto segue:

Una cosa importante da chiarire, in presenza dei requisiti non può essere pignorato l’unico immobile (non di lusso) di residenza del debitore. Questo immobile, può essere pignorato in mancanza di uno dei requisiti solo per debiti superiori a 120.000 euro. Mentre, per quanto riguarda i fabbricati non abitativi, questi possono essere sempre soggetti a pignoramento.

Chi può pignorare la prima casa?

Come anticipato, la prima casa è pignorabile, in ogni caso, se i debiti contratti dal debitore sono verso soggetti privati. Come ad esempio la banca con cui il soggetto potrebbe aver stipulato un mutuo. Oppure, anche nel caso in cui il creditore sia un privato, un’azienda o magari altri componenti della famiglia. In tutti questi casi la Legge non prevede limiti, e quindi in caso di insolvenza del debitore non è prevista alcuna forma di tutela, nemmeno per quanto riguarda la prima casa.

La vendita dell’immobile da parte del debitore può essere una mossa utile a saldare il debito dovuto con il valori monetari derivanti dalla cessione dell’immobile, gestendo poi eventuali residue disponibilità finanziarie. Anche nel caso in cui i creditori siano familiari, controparti di processi che hanno vinto le cause o altri soggetti privati, per il debitore non esistono altre forme di tutela. Allo stesso modo di come avviene per le banche e le finanziarie.

Ipoteca

Oltre al pignoramento, in caso di debiti complessivamente superiori a 20.000 euro, è possibile iscrivere ipoteca sull’unico immobile di proprietà del debitore nel quale egli risieda anagraficamente. L’ipoteca è una forma di garanzia per il creditore, che attribuisce un diritto di prelazione sul bene oggetto di ipoteca, volto a tutelarlo contro il pericolo d’insolvenza del debitore.

L’ipoteca viene costituita mediante l’iscrizione in un pubblico registro e si estende all’intero bene che ne è oggetto (l’immobile ipotecato rimane in godimento del proprietario che lo può usare liberamente). L’ipoteca può essere iscritta ogni qualvolta il proprietario ha un debito e il creditore è in possesso di un titolo esecutivo. Come ad esempio un decreto ingiuntivo non opposto entro 40 giorni, una sentenza di condanna, una cambiale o un assegno, un contratto di mutuo o un altro atto pubblico sottoscritto davanti a un notaio che certifica un debito. L’scrizione dell’ipoteca, inoltre, permette di essere preferiti ad altri creditori (non privilegiati) nel caso in cui venga avviata una procedura espropriativa e di essere avvisati dell’inizio di una procedura giudiziale di espropriazione.

Come avviene il pignoramento della prima casa?

Il pignoramento della casa avviene quando un debitore non riesce più a onorare gli impegni finanziari presi e il creditore avvia le procedure esecutive che, solitamente, si concludono con una vendita all’asta dell’immobile affinché, con il ricavato, il creditore possa rientrare in tutto o in parte delle sue spettanze.

Per pignorare la prima casa è necessario che il creditore sia in possesso di un “titolo esecutivo” ossia una sentenza, un decreto ingiuntivo definitivo, un assegno, una cambiale o un contratto di mutuo stipulato dinanzi al notaio. 

Il titolo esecutivo deve essere notificato al debitore. Il creditore deve notificare al debitore l’atto di precetto, ossia l’invito a pagare entro 10 giorni. Entro e non oltre 90 giorni dalla notifica del precetto, il creditore deve notificare l’atto di pignoramento immobiliare per il tramite dell’ufficiale giudiziario.

Anteriormente pignoramento immobiliare, anche se non è obbligatorio si effettua l’iscrizione dell’ipoteca sulla prima casa. Tale adempimento non deve essere notificato né al debitore, né ad eventuali comproprietari. L’iscrizione dell’ipoteca consente al creditore di aggredire l’immobile anche nel caso in cui venga trasferito a terzi. 

Pignoramento della casa cointestata

È possibile pignorare, anche la prima casa cointestata al coniuge. Il pignoramento è fatto sull’intero immobile, con l’obbligo, alla divisione del prezzo, di restituire il 50% al coniuge non debitore. Prima della vendita integrale del bene, il giudice valuta, se è possibile una divisione dell’immobile, ad esempio un frazionamento, con vendita solo di una parte e l’attribuzione dell’altra al comproprietario.

Come fare per non farsi togliere la casa?

In linea generale possiamo dire che l’unico modo per evitare il pignoramento della casa è agire in anticipo, prima dell’insorgere di qualsiasi passività, che sia di natura privata o erariale. Per poter evitare problemi è opportuno agire in tempi non sospetti per valutare la propria situazione e pensare ad una soluzione utile alla tutela del proprio patrimonio. Senza alcuna pretesa di esaustività possiamo dire che i principali metodi che si possono utilizzare, preventivamente, per evitare il pignoramento della prima casa sono i seguenti:

• Intestazione dell’immobile ad un familiare. L’intestazione a familiari dell’immobile rappresenta, sicuramente, la modalità preferita per spossessarsi della proprietà dell’immobile. Attraverso un atto notarile, tipicamente di cessione o donazione, è possibile cambiare l’intestazione e la proprietà sull’immobile;
• L’utilizzo di strumento utile a tutelare il proprio patrimonio, come ad esempio:
  • La costituzione di un fondo patrimoniale: patrimonio destinato al soddisfacimento degli interessi della famiglia;
  • La costituzione di un trust: istituto di origine anglosassone in cui un soggetto può destinare i propri beni per essere amministrati da un terzo, dandone i frutti a dei beneficiari.

Tipicamente le possibilità per evitare il pignoramento della prima casa è opportuno che vengano valutate assieme all’ausilio di professionisti esperti, al fine di individuare la soluzione migliore (ma soprattutto preventiva) utile a tutelare il soggetto da eventuali rischi connessi alla contrazione di futuri debiti.

Conclusioni

Come abbiamo visto, la prima casa è pignorabile tutte le volte in cui il debito è di natura privata. Quando per esempio il creditore è un istituto bancario che ha erogato un prestito, la legge non prevede limiti e per il debitore non sussiste nessuna forma di tutela di fronte ad un titolo esecutivo. Nel caso in cui, invece, siamo di fronte ad un debito di natura erariale, vi sono dei limiti legati al pignoramento della prima casa, senza i quali l’abitazione di residenza del debitore non è pignorabile.

Il pignoramento della prima casa, come ho cercato di spiegarti è una procedura che può fermarsi solo di fronte all’unica abitazione (non di lusso) di residenza del debitore. Solo in presenza di debiti erariali. In questo caso il pignoramento può essere attivato per debiti superiori alla soglia di 120.000 euro. In tutti gli altri casi il pignoramento può essere effettuato dal creditore che potrà passare all’espropriazione forzata. Per questo motivo devi fare attenzione, se ti trovi in una situazione di insolvenza, sia con debiti erariali o meno. La cosa importante è cercare di attivarsi prima che gli effetti dell’insolvenza siano conclamati.

So già quello che stai pensando, è sufficiente costituire un fondo patrimoniale per evitare il pignoramento della prima casa. Ebbene, non è così semplice. Prima di tutto il fondo patrimoniale deve essere costituito prima che sia evidente l’insolvenza del debitore. Secondo, se il debito è contratto per esigenze della famiglia, nemmeno il fondo patrimoniale può salvarti dal pignoramento. Per questo motivo, anche la valutazione legata all’utilizzo di strumenti di tutela del patrimonio deve essere effettuata in tempi non sospetti, e non nel momento in cui ci rende conto dell’insolvenza o dopo aver contratto debiti che possono comportare conseguenze importanti.

Domande frequenti