L’applicazione delle novelle normative introdotte dalla
legge di Bilancio 2024 sugli artt. 67 e 68 del
TUIR, in relazione alla tassazione delle
plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili oggetto di
interventi Superbonus ha generato più di un
dubbio.
Superbonus e calcolo delle plusvalenze: il caso di un immobile
venduto dopo usucapione
Questa volta è il turno del proprietario di un immobile
acquisito per usucapione, che ha realizzato interventi edilizi
agevolati dal Superbonus, esercitando l’opzione per la cessione
parziale del credito. Intendendo vendere l’immobile prima che siano
trascorsi dieci anni dalla fine dei lavori, ha
richiesto chiarimenti sulla determinazione della plusvalenza ai
sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Tuir, su cui è
intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la
Risposta
del 17 luglio 2024, n. 157.
Il quadro normativo
Preliminarmente il Fisco ha richiamato il quadro normativo di
riferimento, specificando che:
- l’articolo 67 del Tuir, modificato dalla legge di bilancio
2024, introduce una nuova ipotesi di plusvalenza imponibile per la
cessione di immobili su cui sono stati eseguiti interventi
agevolati dal Superbonus. Questi interventi devono essere conclusi
da non più di dieci anni al momento della vendita. La normativa
esclude dal calcolo della plusvalenza gli immobili acquisiti per
successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o
dei suoi familiari per la maggior parte del periodo decennale. - l’art. 68 dello stesso Tuir, che stabilisce i criteri
di calcolo delle plusvalenze, distinguendo diversi casi,
fermo restando che la plusvalenza è calcolata come differenza tra
il corrispettivo percepito e il prezzo d’acquisto o il costo di
costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente.
Come calcolare la plusvalenza
La plusvalenza è appunto calcolata come differenza tra
il corrispettivo percepito e il prezzo d’acquisto o il costo di
costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente.
Ecco i casi previsti:
- per immobili acquisiti per donazione, il prezzo d’acquisto
è quello sostenuto dal donante; - per interventi agevolati conclusi da meno di cinque anni, le
spese relative a tali interventi non sono incluse nel calcolo se si
è fruito dell’incentivo al 110% e si è esercitata l’opzione per lo
sconto in fattura o la cessione del credito; - per interventi conclusi da oltre cinque anni, si tiene conto
del 50% delle spese sostenute, qualora si sia fruito dell’incentivo
nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni
alternative. - per gli stessi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della
cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di
costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è
rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al
consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Il parere dell’Agenzia delle Entrate
Nel caso di vendita di un immobile acquisito per usucapione, con
la risoluzione 31 marzo 2003, n. 78/E, sia pure con riferimento
all’ipotesi di rivendita di terreni edificabili, disciplinata dalla
citata lettera b) del comma 1 del citato articolo 67 del Tuir, è
stato chiarito che «tenuto conto che le sentenze dichiarative
di usucapione ai fini dell’imposta di registro sono soggette a
tassazione come trasferimenti, secondo quanto disposto dalla nota
IIbis all’art. 8 della Tariffa, parte prima, del DPR n. 131 del
1986 e che quindi hanno un valore dichiarato e liquidato,
costituito dal valore venale del bene alla data in cui è passata in
giudicato la sentenza dichiarativa dell’usucapione, si deve
ritenere che tale valore costituisca il termine iniziale per
determinare il valore da assoggettare a tassazione ai sensi
dell’articolo 82 del Tuir» (ora art. 68).
In altri termini, nell’ipotesi di rivendita entro dieci anni
dalla fine dei lavori di un immobile oggetto di interventi
ammissibili al Superbonus, acquisito per usucapione, la plusvalenza
di cui al citato articolo 67, comma 1, lett. bbis), del Tuir si
determina, ai sensi del successivo articolo 68, come
differenza tra il corrispettivo della vendita dell’immobile
e il valore della sentenza dichiarativa di usucapione,
aumentato «dei costi inerenti al bene», determinato escludendo le
spese agevolate dal Superbonus per cui si è esercitata l’opzione di
sconto in fattura o cessione del credito.
Ne deriva che, nel caso presentato dall’istante, la plusvalenza
tassabile sarà la differenza tra il prezzo di vendita e il valore
della sentenza di usucapione, aumentato dei costi inerenti esclusi
quelli agevolati dal Superbonus e trattati secondo le opzioni
esercitate.
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