Mutui under 36, come funzionano le agevolazioni (e i requisiti per richiederle) #finsubitoagevolazioni

Mutui per under 36, con l’approvazione della legge di Bilancio a fine dicembre scorso sono state prorogate le agevolazioni per i mutui giovani per tutto il 2023.

L’aumento dei tassi

A fine novembre un emendamento al decreto Aiuti Ter aveva sbloccato la situazione di completo impasse – che esisteva ormai dal secondo trimestre del 2022 e che era stata causata da un buco normativo che non prevedeva un così repentino aumento dei tassi nel corso dell’anno – consentendo agli under 36 di tornare ad usufruire dei tassi agevolati anche per le offerte a tasso fisso e della garanzia statale sui mutui acquisto prima casa fino all’80% del valore dell’immobile. La manovra 2023 prevede un prolungamento di questa nuova metodologia per calcolare il tasso massimo fino a fine marzo 2023, e soprattutto l’estensione delle agevolazioni fiscali e della garanzia statale fino a fine anno. Per godere degli sconti bisogna avere un Isee inferiore a 40.000 euro.

Cosa prevedono le agevolazioni

Per i giovani con meno di 36 anni, e con un valore dell’Isee (Indicatore della situazione economica equivalente) non superiore a 40mila euro annui, è prevista l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale. In caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto anche un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto. È prevista, inoltre, l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo. Queste agevolazioni si applicano agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. 

Il passaggio al fisso

Un’altra novità è il recupero di una norma del 2012, a firma del governo di Mario Monti, che permette a chi ha siglato un contratto di mutuo ipotecario di passare dal tasso variabile (puro, non con cap) al tasso fisso con la propria banca. Questa norma sulla rinegoziazione prevede alcuni requisiti di accesso: il valore del mutuo non può superare i 200.000 euro, l’Isee del mutuatario deve essere inferiore a 35.000 euro e non ci devono essere insolvenze nei pagamenti. Il nuovo tasso fisso viene definito applicando lo spread del contratto precedente al tasso minore tra l’Eurirs a 10 anni e l’Eurirs pari alla durata residua del mutuo. La richiesta deve essere indirizzata direttamente alla propria banca, non attraverso intermediari o siti di comparazione, per tutti i mutui stipulati prima del 1° gennaio 2023.

Come funziona

Facendo un esempio pratico: un mutuatario che ha acceso un finanziamento a tasso variabile da 160.000 euro a venti anni a luglio 2022 con un tasso composto dall’Euribor a 1 mesi e da uno spread 1,2% attualmente pagherebbe una rata di 894 € (a luglio 715 €). Con la rinegoziazione del mutuo il mutuatario potrebbe passare a un tasso fisso di 3,82%, dato dall’Eurirs a 19 anni (2,62%, pari alla durata rimanente del mutuo, oggi leggermente inferiore all’Eurirs a 10 anni) a cui si aggiunge lo spread di 1,2%. Così la rata fissa sarebbe di 954 €, il 7% in più, ma permetterebbe di non incorrere in ulteriori aumenti. Questa soluzione sarebbe solo leggermente meno conveniente di una surroga (anch’essa a costo zero), in cui si otterrebbe con la migliore offerta una rata di 945 € con un tasso fisso del 3,75%.

Infine, il governo ha anche prorogato la possibilità di sospendere le rate del mutuo per tutto il 2023 attraverso il Fondo Gasparrini di solidarietà sui mutui prima casa. Il procedimento non è cambiato ed è abbastanza lento: dopo la richiesta è necessario aspettare l’approvazione e accettare un allungamento del piano di ammortamento del mutuo.

La fine dell’era dei tassi zero: l’impatto degli aumenti

Ecco come si è trasformata la rata di un aspirante mutuatario nel giro di un anno, prendendo il caso di un impiegato trentacinquenne residente a Milano che richiede un mutuo ventennale da 160.000 euro per un immobile del valore di 200.000 euro. Secondo i calcoli di mutuionline.it, a febbraio 2022, il miglior tasso fisso su MutuiOnline.it era 0,80% con rata di 722 euro; il miglior tasso variabile aveva un Tan dello 0,40% con rata di 694 euro. Facendo la stessa simulazione a gennaio 2023 scopriamo che, per un fisso, il miglior Tan è salito a 3,58% con rata di 934 euro, e il miglior variabile ha Tan 2,61% e rata 846. Si tratta di un aumento del 29% per il tasso fisso e del 22% per il tasso variabile. 

Fisso o tasso variabile?

Nell’ultimo trimestre dell’anno appena concluso si è assistito a un continuo aumento dei tassi variabili, spinti dagli aumenti dei tassi di riferimento da parte della Bce, e a una sostanziale stabilizzazione, se non leggero calo, dei tassi fissi. A 2022 chiuso quindi la differenza tra il costo medio dei mutui fissi (3,42%) e variabili (2,91%) raggiunge circa 50 punti base, in forte riduzione rispetto ai 173 punti base di luglio, quando il tasso fisso era già oltre il 3% e il variabile sotto l’1,5%.

Dall’altra parte l’indice Eurirs a 20 e 30 anni è stabile dal mese di settembre, e così sono stabili anche i mutui a tasso fisso. L’Eurirs a 30 anni nell’ultimo mese è stato svariati giorni più basso dell’Euribor a 3 mesi (ieri hanno chiuso rispettivamente a 2,21% e 2,29%), situazione molto rara – l’ultima volta era successo nel 2008 – e sintomo di aspettative economiche recessive.

In questo scenario è difficile prevedere esattamente cosa succederà e, dato il calo del costo dell’energia rilevato nelle ultime settimane, non è impossibile che l’inflazione diminuisca riportando i tassi sotto controllo.

Gli effetti delle agevolazioni sul mercato

Bisognerà aspettare ancora qualche settimana, è la previsione di Mutuionline.it, per vedere se l’estensione della normativa sui mutui giovani avrà un effetto su un mercato che, secondo i dati di Assofin di novembre 2022, cala del 21,3% anno su anno, con una leggera ripresa delle surroghe (da -81,9% di ottobre al -69,3% di novembre) ma con un inasprimento del calo dei mutui acquisto prima casa (-17,4%, a ottobre era -11,7%).

Alessio Santarelli, direttore generale della divisione broking di Gruppo MutuiOnline e ad di MutuiOnline, dichiara: “L’estensione della norma sui mutui under 36 per tutto il 2023 è un’ottima notizia per i giovani e per il mercato dei mutui. L’impatto della norma è stato fino ad ora molto significativo: nel primo trimestre dello scorso anno le richieste da parte dei giovani rappresentavano quasi la metà del totale, in netta crescita rispetto al 30% medio registrato prima dell’entrata in vigore del decreto a giugno 2021, ed erano di nuovo calate al 36% del totale nell’ultimo trimestre del 2022. Si auspica che il prolungamento della norma permetta a molti giovani di acquistare la loro prima casa in un contesto dove oggi più che mai l’accesso ad un mutuo è sempre più difficile, motivo per cui la comparazione delle offerte e il supporto con consulenti esperti assuma un ruolo chiave”.

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