Preliminare con scrittura privata non autenticata: effetti della trascrizione #finsubitoagevolazioni

Con la sentenza n. 26012 del 19 dicembre 2016, la terza sezione civile della Corte di Cassazione ha approfondito il tema della trascrivibilità della domanda e della sentenza di accertamento dell’autenticità delle sottoscrizioni della scrittura privata di un preliminare avente per oggetto un trasferimento immobiliare, chiarendo in particolare gli effetti di tale trascrizione nel caso in cui sia stato eseguito un pignoramento a seguito di tale trascrizione.

Il caso in esame

Il promissario acquirente di un immobile aveva chiesto al giudice di accertare l’autenticità delle firme in calce al preliminare di vendita contenuto nella scrittura privata non autenticata. A seguito della trascrizione di tale domanda apprendeva che sui locali oggetto del contratto, era stato eseguito un pignoramento.

Il Tribunale aveva dichiarato inefficace il pignoramento. Tuttavia la Corte d’Appello in riforma della sentenza di primo grado, rigettava l’opposizione di terzo, affermando che soltanto il contratto preliminare stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata sia immediatamente trascrivibile ai sensi e per gli effetti dell’art. 2645 bis cod. civ., essendo, soltanto questo, titolo idoneo per la trascrizione ai sensi dell’art. 2657 cod. civ.. Secondo il giudice di secondo grado, in caso di proposizione dell’azione di accertamento giudiziale di autenticità delle sottoscrizioni di contratto preliminare stipulato per scrittura privata non autenticata, l’effetto prenotativo sarebbe infatti prodotto dalla trascrizione non già della domanda di accertamento, bensì della sentenza. Il promissario acquirente ricorreva dunque in Cassazione.

La trascrizione del contratto preliminare

La trascrivibilità dei contratti preliminari, prevista dall’art. 2645 bis c.c., è ammessa – anche se sottoposti a condizione o relativi ad edifici da costruire o in corso di costruzione – purché essi:

1. abbiano ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1, 2, 3 e 4 dell’art. 2643 c.c.;
2. risultino da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

Come specificato anche dalle Sezioni Unite, la trascrizione del preliminare ha un effetto soltanto prenotativo degli effetti della trascrizione del definitivo: la ratio della disciplina consiste infatti nel tutelare il promissario, che, all’atto della stipulazione del preliminare o comunque nelle more della stipulazione del contratto definitivo, abbia corrisposto in tutto o in parte il corrispettivo dovuto, contro l’eventualità che il promittente si sottragga all’adempimento dell’obbligazione assunta, ponendo in essere atti di disposizione del bene promesso, tali da rendere impossibile il successivo trasferimento dell’immobile.

Preliminare con scrittura privata non autenticata: la trascrivibilità dell’azione di accertamento della sottoscrizione

Qualora il preliminare, pur trascrivibile, sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, l’unica via attraverso la quale l’interessato può conseguire la trascrizione è quella dell’accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l’integrazione della scrittura con la sentenza potrà ottenere l’effetto della prenotazione dell’opponibilità del preliminare ai terzi.

Ne consegue che, come precisato dalla Suprema Corte, la domanda diretta ad ottenere l’accertamento giudiziale delle sottoscrizioni di una scrittura privata che contiene un contratto preliminare riferito ai diritti di cui ai numeri 1, 2, 3 e 4 dell’art. 2643 c.c., contrariamente a quanto ha rilevato nella sentenza impugnata, non si può ritenere esclusa dal catalogo delle domande trascrivibili ai sensi dell’art. 2652 cod. civ. Essa è infatti “riferita” ai detti diritti reali immobiliari, ai sensi del primo comma dell’art. 2652, dovendosi intendere il “riferimento” in senso ampio ai diritti e non ai contratti che li trasferiscono.

A tal riguardo, chiarisce la Corte di legittimità che, perché operi l’art. 2652 n. 3 c.c., non rileva che la trascrizione dell’atto produca un effetto di immediata opponibilità ovvero produca un effetto soltanto “prenotativo” degli effetti della trascrizione di altro atto, come si è detto essere per il preliminare: la norma è infatti diretta a disciplinare il (futuro) effetto della trascrizione dell’atto da autenticare.

Invero, la tutela del promissario acquirente per scrittura privata non autenticata verrebbe infatti sacrificata senza alcuna ragione logica né sistematica se si dovesse interpretare l’art. 2645 bis c.c. come norma richiedente la preventiva instaurazione e conclusione del giudizio di accertamento giudiziale dell’autenticità delle sottoscrizioni.

Saranno dunque inopponibili al promissario acquirente le formalità pubblicitarie eseguite nei confronti del promittente alienante successivamente alla trascrizione della domanda di accertamento dell’autenticità delle sottoscrizioni della scrittura privata contenente il preliminare, purché, una volta ottenuta la sentenza di accertamento, questa sia annotata e sia trascritto il contratto preliminare e purché poi sia, a sua volta, trascritto il contratto definitivo.

I principi di diritto

Alla luce di quanto affermato, la Corte di legittimità ha dunque affermato il seguente principio di diritto:

La disposizione dell’art. 2645 bis c.c., secondo cui la trascrizione del preliminare non si può eseguire se non in forza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, comporta che, quando l’atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, l’unica via attraverso la quale l’interessato può conseguire la trascrizione è quella dell’accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l’integrazione della scrittura con la sentenza potrà ottenere l’effetto della prenotazione dell’opponibilità al terzi della (futura) trascrizione del definitivo.

Ne consegue che è trascrivibile al sensi dell’art. 2652 n. 3 c.c. la domanda diretta ad ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione di una scrittura privata in cui si contiene un preliminare soggetto a trascrizione e che, ottenuta la sentenza, occorre procedere alla trascrizione dell’atto contenuto nella scrittura e questa produce gli effetti dell’art. 2645 bis, comma secondo, c.c. dalla data in cui è stata trascritta la domanda.

Gli effetti della trascrizione del preliminare ex art. 2645 bis c.c.

La Cassazione ha altresì rilevato che la trascrizione del preliminare è lo strumento predisposto dal legislatore per dirimere i conflitti non solo tra più aventi causa dal promittente alienante, ma anche per risolvere i conflitti tra promissario acquirente e creditori del promissario alienante. Non vi è dunque alcun dato testuale né sistematico che induca a ritenere che l’effetto prenotativo sia limitato alle formalità pubblicitarie volontarie.

Ne deriva che, a parere della Corte, gli effetti della trascrizione del preliminare, ai sensi dell’art. 2645 bis cod. civ., comma primo, si estendono anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali, con la conseguenza che queste, qualora siano successive alla trascrizione del preliminare, sono inopponibili al promissario acquirente, alle condizioni, per gli effetti e nei limiti di cui allo stesso art. 2645 bis cod. civ., commi secondo e terzo, cod. civ.

Ciò significa che il pignoramento trascritto contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare non pregiudica il promissario acquirente che faccia seguire, nei termini di legge, la trascrizione del contratto definitivo o della domanda di esecuzione in forma specifica (quest’ultima, seguita dalla trascrizione della sentenza di accoglimento).

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