Condomino moroso, ecco la procedura per l’esecuzione forzata #finsubitoagevolazioni

Se il condomino fa opposizione al pignoramento dimostrando di possedere meno millesimi di quelli che gli sono stati attribuiti dal creditore, il precetto avrà efficacia solo per l’importo corrispondente alla sua effettiva quota millesimale.

“L’esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni di fonte negoziale contratte dall’amministratore, può avere legittimamente luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato che il creditore può limitarsi ad allegare”. Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza depositata il 29 settembre 2017 n. 22856 in merito all’opposizione a precetto.

La questione. La vicenda in esame trae origine dall’opposizione (ai sensi dell’art. 615 co.1 c.p.c.) presentata dai condomini Tizio, Caio e Sempronio avverso l’atto di precetto di pagamento della somma di quasi 16 mila euro intimato dalla Società Beta sulla base dii un titolo esecutivo giudiziale (decreto ingiuntivo) formatosi nei confronti del Condominio. In primo e in secondo grado, l’opposizione è stata accolta.

Secondo i giudici del merito era onere del creditore intimante provare l’esatta misura di tale partecipazione dei condomini all’obbligazione e, in mancanza di tale prova, il precetto opposto era da considerare inefficace.

Avverso tale decisione, la Società ha proposto ricorso per cassazione censurando la pronuncia impugnata nella parte in cui afferma e decide in ordine all’adempimento dell’obbligazione gravante sul condominio, invece di limitarsi a statuire sull’efficacia dell’intimazione rivolta ai condomini sulla base del titolo formatosi contro il condominio.

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La notifica del titolo esecutivo ai condomini: Cass. Ordinanza del 29 marzo 2017 n. 8150. Nella vicenda in esame è stato evidenziato che il creditore del condominio che intende avviare il pignoramento contro uno dei condomini deve prima notificare a questi il titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio.

Difatti, in caso di titolo esecutivo giudiziale, formatosi nei confronti dell’ente di gestione condominiale in persona dell’amministratore e azionato nei confronti del singolo condomino quale obbligato pro quota, la notifica del precetto al singolo condomino, ex art. 479 c.p.c., non può prescindere dalla notificazione, preventiva o contestuale, del titolo emesso nei confronti dell’ente di gestione.

Se infatti una nuova notificazione del titolo esecutivo non occorre per il destinatario diretto del decreto monitorio nell’ipotesi di cui all’art. 654 c.p.c., comma 2, detta notificazione, invece, è necessaria qualora si intenda agire contro il singolo condomino, non indicato nell’ingiunzione ma responsabile pro quota della obbligazione a carico del condominio. Il Condominio è infatti un soggetto distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomini, con la conseguenza che, laddove il creditore intenda far valere la responsabilità patrimoniale di un soggetto diverso dall’ingiunto a cui il titolo esecutivo non sia stato notificato, deve sempre assicurarsi che al soggetto passivo dell’esecuzione sia data notizia e piena cognizione della natura del titolo in forza al quale si procede nei suoi confronti.

In conclusione, ogni condomino, tenuto a pagare i debiti del condominio in proporzione alla propria quota di millesimi, può pretendere che, prima del pignoramento, gli venga notificato il decreto ingiuntivo o la sentenza, benché già notificata all’amministratore.

Notificare un atto al condominio

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Dall’esame dell’istruttoria di causa era emerso chela società opposta non aveva proposto alcuna domanda di condanna dei singoli condomini al pagamento del debito condominiale.

Per meglio dire, il presente giudizio risultava avere ad oggetto una ordinaria opposizione a precetto (si trattava cioè di una opposizione all’esecuzione, ai sensi dell’art. 615, comma 1, c.p.c.); quindi il thema decidendum era limitato all’accertamento dell’efficacia dell’intimazione di pagamento, sulla base del titolo posto a suo fondamento, ottenuto nei confronti del condominio e utilizzato dal creditore per minacciare l’esecuzione nei confronti dei singoli condomini.

A tal proposito, secondo i giudici di legittimità, l’utilizzabilità del titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio per promuovere l’esecuzione forzata contro i singoli condomini implicava di per sé esclusivamente l’onere, per il creditore procedente, di dimostrare la legittimazione passiva, sul piano esecutivo, dei condomini aggrediti, cioè la loro qualità di condomini.

Mentre per quanto attiene alla misura della rispettiva quota millesimale, secondo la Corte, doveva ritenersi sufficiente una mera allegazione da parte dell’intimante.

Alla luce di ciò, gli ermellini hanno evidenziato che la sentenza impugnata non si è uniformata ai principi di diritto in quanto i Giudici del merito hanno ritenuto onere del creditore intimante dimostrare le quote di partecipazione al condominio dei singoli condomini e, in mancanza, hanno dichiarato inefficace per intero il precetto opposto.

Per le suesposte ragioni, la Suprema Corte ha cassato la sentenza con rinvio ad altra Corte di Appello che dovrà uniformarsi al seguente principio di diritto: “Nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione della quota millesimale e/o proceda per il totale dell’importo portato dal titolo nei confronti di un solo condomino implicitamente allegando una responsabilità dell’intimato per l’intero ammontare dell’obbligazione, quest’ultimo potrà:

• Opporsi all’esecuzione deducendo di non essere affatto condomino;
• Oppure deducendo che la sua quota millesima/ è inferiore a quella esplicitamente o implicitamente allegata dal creditore.

Nel primo caso, l’onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetterà al creditore procedente, ed in mancanza il precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l’intero.

Nel secondo caso sarà lo stesso opponente a dover dimostrare l’effettiva misura della propria quota condominiale: se tale, dimostrazione venga fornita, l’atto di precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l’eccedenza, ma resterà valido per la minor quota parte dell’obbligazione effettivamente gravante sul singolo condomino.

In mancanza di tale dimostrazione, l’opposizione non potrà invece essere accolta, l’atto di precetto non potrà essere dichiarato inefficace e resterà quindi efficace per l’intera quota di cui il creditore ha intimato il pagamento”.

In conclusione

, dal principio esposto si rileva che il precetto opposto potrà essere ritenuto efficace solo nella misura eccedente la quota condominiale dei singoli condomini intimati, e sempre che questi abbiano dimostrato la misura di tale quota.

In caso contrario varrà a fondare l’esecuzione per l’intero (nella specie, essendovi più condomini intimati, si dovranno, presumere allegate le loro quote in misura paritaria, per un totale del 100%).