Mutui, per le case green costano (almeno) il 10% in meno: le simulazioni #finsubitoagevolazioni

I tassi dei mutui in discesa nel 2024

Tassi fissi in discesa rispetto al massimo di ottobre 2023, tassi variabili in lieve calo ma in prospettiva destinati a scendere. Con questa situazione di mercato dei mutui, vale la pena di pensare a una surroga del finanziamento in corso? La surroga del mutuo, lo ricordiamo, consente di passare a un’altra banca senza spese di istruttoria e notarili. Il nuovo mutuo può avere durata e tipologia di ammortamento (si può anche passare da fisso a variabile e viceversa) diversi da quello che viene rottamato. L’unico vincolo riguarda la cifra mutuata, che non può eccedere il debito residuo del vecchio mutuo. La motivazione principe per cambiare è cercare un tasso minore di quello che si paga con un finanziamento in corso.

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Un buon momento per surrogare?

Ora è il momento di surrogare? Non si può dare una risposta univoca, l’unico consiglio è farsi i calcoli di volta in volta, tenendo conto però di una serie di fatti. Il primo è che non è affatto sicuro trovare una banca disposta a accettare la surroga. Il secondo è con l’Euribor che staziona ancora attorno al 4% non appare sensato surrogare a tasso variabile e quindi la scelta deve andare sul fisso. Il terzo è che l’Eurirs, il parametro su cui si basa la definizione del tasso per i mutui fissi, è estremamente volatile: da ottobre è sceso di un punto ma ora sta leggermente risalendo. Il quarto è che se si ha in corso un mutuo variabile diventato molto oneroso perché acceso da poco e a tasso di partenza basso non solo surrogare oggi assomiglia molto alla scelta di chi chiude la stalla quando i buoi sono già scappati ma significa anche surrogare un mutuo che nel tempo, anche se i tassi rimanessero stabili, avrebbe un andamento decrescente della rata, senza contare che il consenso degli analisti è per una decisa discesa dei tassi già a partire dai prossimi mesi.

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I calcoli da fare

Con tutte queste premesse vediamo qualche esempio di surroga da tasso variabile a fisso. Le surroghe da fisso a fisso sono valutabili molto facilmente confrontando la rata attuale con quella del nuovo mutuo (a condizione di avere certezza del tasso). L’unico aspetto di cui tenere conto è che surrogare significa aprire anche un conto corrente e se questo ha costi maggiori di quelli pagati presso la banca di cui si è clienti il risparmio potrebbe annullarsi. Se ci si trova bene con la propria banca cambiare per qualche decina di euro potrebbe non essere un buon affare. E veniamo ai calcoli. Mutuo variabile da 200 mila euro a 30 anni partito cinque anni fa, indicizzato Euribor 3 mesi + 1,2%. Il debito residuo è di 170.300 euro, la rata attuale 1.244. Cambiando a parità di durata e debito residuo si surroga alle condizioni medie di mercato attorno al 3,3% con rata da 962 euro. Se però il mutuo in corso tra un anno costasse due punti in meno la rata sarebbe già di 938 euro e scenderebbe mese dopo mese. Lo stesso mutuo ma con durata a 20 anni. La rata attuale è di 1.452 euro, surrogando al 3,2% si scende a 1.195 euro. Mutuo variabile da 200mila euro partito 10 anni fa, indicizzato Euribor 3 mese più 1,2%, la rata attuale è 1.131 euro. Cambiando a parità di durata e debito residuo si surroga attorno al 3,2% con rata da 905 euro. Infine lo stesso mutuo ma durata originaria a 20 anni. Oggi paga 1.296 euro. Con una surroga si scende a 1.126. Se i tassi scendessero di due punti in un anno la rata del variabile in corso però si ridurrebbe a 1.103 euro. Insomma, si tratta come spesso con i mutui, di fare una scommessa.

I mutui green: più vantaggiosi perché meno rischiosi per le banche

Un discorso a parte meritano i cosiddetti mutui green. Sono riservati alle abitazioni con classe energetica A o B e presentano tassi ridotti rispetto a quelli correnti. Di fatto sono prodotti riservati o a case in costruzione o di recente edificazione perché gli edifici di oltre 20 anni raramente raggiungono il requisito, anche se sono state sottoposte ai lavori del Superbonus. Le banche possono concedere i mutui green a condizioni più vantaggiose perché la garanzia è più solida: le abitazioni con le migliori caratteristiche energetiche hanno minori possibilità di deprezzarsi nel tempo e quindi di rendere meno solida la garanzia ipotecaria. Un’analisi di facile.it segnala non solo la convenienza dei mutui di nuova erogazione ma anche delle surroghe relative agli appartamenti green, indicando come tasso minimo per un’operazione di surroga a 25 anni con copertura pari al 70% del valore dell’immobile il 2,45%, a fronte del 2,65% nominale del finanziamento di nuova stipula. Sono tassi di circa 50 centesimi più bassi di quelli per le case a basse prestazioni energetiche.

Il caso del variabile

Per tornare a uno degli esempi fatti sopra il variabile da 200mila euro a 30 anni partito cinque anni fa e con rata attuale di 1.244 euro scenderebbe con la surroga al 2,45% a 845 euro e il discorso di convenienza cambierebbe. Lo studio non menziona il prodotto offerto a condizioni così vantaggiose ma si scopre facilmente in rete che si tratta di un finanziamento promozionale di Intesa San Paolo; le condizioni sono quelle indicate dallo studio di facile.it ma bisogna tenere presente che il tasso è quello aggiornato al 12 gennaio. Siccome l’Eurirs a 25 anni il giorno prima ha quotato 2,56% non è detto che, soprattutto in caso di ulteriori aumento del parametro, il tasso sia ancora al 2,45%.

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