Il superbonus ha coinvolto migliaia di contribuenti in possesso
di immobili costituiti sottoforma di condominio minimo, in cui i
condòmini erano coniugi o parenti che, fino al maggio 2020, non
hanno mai pensato di dover costituire un fondo speciale allorquando
c’era la necessità di dover affrontare delle spese per la
ristrutturazione del fabbricato comune.
Condomìni minimi: il fondo speciale per i lavori edili
Secondo una consolidata giurisprudenza a cui fa eco la
risoluzione del 14 febbraio 2008, n. 45/E, la nascita del
condominio si determina automaticamente, senza che sia
necessaria alcuna deliberazione assembleare, nel momento in cui più
soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico
proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di
piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione
del frazionamento.
Il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione
in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini,
costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate
separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni
comuni dell’immobile. Quando l’edificio è composto da un numero non
superiore a otto condòmini (“condominio
minimo”), il condominio non ha l’obbligo di
rispettare l’applicazione degli articoli 1129 (nomina
dell’amministratore e apertura del conto corrente) e 1138
(regolamento del condominio, peraltro previsto per condomìni con
più di dieci condòmini). Restano applicabili, però, tutte le altre
norme civilistiche previste per il condominio, tra cui quella
dell’art. 1135 in tema di fondo speciale.
In particolare, il punto 4 dell’articolo 1135 del codice civile
dispone che “L’assemblea dei condòmini provvede alle opere di
manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo
obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare
dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a
un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del
loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere
costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
L’articolo è stato modificato dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220
e la modifica è entrata in vigore dal 17 giugno 2013 rendendo la
costituzione del fondo speciale un obbligo di legge.
Lo scopo del legislatore è stato quello di creare una
provvista di denaro sufficiente per garantire
all’assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di
manutenzione straordinaria; inoltre, con la provvista, le imprese
che dovranno effettuare i lavori, avranno una sorta di garanzia
finanziaria che permetterà loro di completare i lavori senza
soluzione di continuità. Non in ultimo, con la costituzione del
fondo, l’amministratore è costretto a gestire separatamente le
entrate e le uscite relative all’opera eccedente l’ordinaria
manutenzione, risultando così più trasparente anche la gestione del
denaro comune.
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Pertanto, la movimentazione iniziale del fondo dipenderà dalle
modalità di pagamento previste nel contratto di appalto.
Utilizzo delle opzioni ex art. 121 D.L. 34/2020
Tenuto presente che, ad oggi, è ancora prevista la possibilità
di utilizzare le opzioni di sconto in fattura e di cessione del
credito di cui all’art. 121 del D.L. 34/2020, vanno fatte delle
distinzioni. Ipotizziamo l’utilizzo del
superbonus ex art. 119 D.L. 34/2020:
- Utilizzo dell’opzione della cessione del
credito: in questo caso, il fondo sarà costituito dagli
importi da versare previsti dal contratto d’appalto; - Utilizzo dello sconto in fattura: in
questo caso, nell’ipotesi di stati di avanzamento lavori asseverati
entro il 31 dicembre 2024 con emissione di fatture scontate
al 70%, l’importo da versare nel fondo
potrebbe essere limitato al 30% della spesa indetraibile più
eventuali accolli previsti dal computo metrico; - Utilizzo dello sconto in fattura:
in questo caso, nell’ipotesi di stati di avanzamento lavori
asseverati oltre il 31 dicembre 2024 ed entro il 31 dicembre 2025
con emissione di fatture scontate al 65%,
l’importo da versare nel fondo potrebbe essere limitato al 35%
della spesa indetraibile più eventuali accolli previsti dal computo
metrico.
Inoltre, il versamento delle somme indetraibili del 30% o del
35% in presenza di fatture con sconto andrà obbligatoriamente
effettuato dal condominio all’impresa al fine di rendere efficace
lo sconto stesso.
A parere di chi scrive, l’utilizzo delle opzioni ex art. 121
D.L. 34/2020 non è, in generale, un valido motivo per non osservare
le norme del codice civile riguardanti l’approvazione dei lavori
straordinari in condominio ed in particolare quanto dispone il
punto 4 dell’art.1135 del c.c..
Limitare il versamento delle quote condominiali all’importo pari
al 30% o al 35% corrispondente alla spesa indetraibile e agli
accolli potrebbe comportare l’insufficiente garanzia per l’impresa
esecutrice di incassare l’importo necessario per portare a termine
i lavori previsti dal contratto d’appalto nel caso, ormai
frequente, che la cessione del credito a terzi o all’impresa
fornitrice in caso di sconto in fattura non sia più possibile.
Per tale motivo, si ritiene che il fondo speciale debba essere
movimentato almeno per il totale della quota prevista dallo stato
di avanzamento lavori che si vuole raggiungere.
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Rischi di validità della delibera
La costituzione del fondo speciale ai sensi dell’art.
1135 del c.c. è condizione di validità della delibera, in
mancanza del quale quanto deciso è nullo. Lo ha stabilito
la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 9388
depositata il 5 aprile 2023 con cui afferma che
“una deliberazione maggioritaria dell’assemblea non può avere
un contenuto contrario all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.,
decidendo di soprassedere dall’allestimento del fondo stesso, o a
modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur
ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto
potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre
che per le esigenze di gestione condominiale, e
perciò nulla”.
Inoltre, gli ermellini hanno affermato che, ai fini della
validità della delibera che prevede l’esecuzione dei lavori di
manutenzione straordinaria, non è solo sufficiente che il fondo
speciale sia contabilmente costituito, ma è necessario che il
denaro sia di fatto versato dai proprietari nelle casse
condominiali.
La nullità della delibera è
determinante per l’applicazione delle agevolazioni.
Una delibera dichiarata nulla da un giudice e che obbligherebbe ad
una nuova delibera di approvazione dei lavori con la costituzione
del fondo
speciale, provocherebbe ex-tunc l’impossibilità
di applicare lo sconto in fattura o la cessione del
credito ai sensi del comma 2 lettera b) del D.L.
39/2024 e, se il Disegno della Legge di Bilancio in corso di
approvazione in Parlamento dovesse lasciare immutate le norme
previste, la decadenza del
superbonus per le previsioni di cui all’art. 8, comma
3 del DDL.
Le conseguenze sarebbero molteplici e devastanti: dai lavori già
iniziati in assenza di una delibera valida al pagamento all’impresa
esecutrice delle quote fino ad allora previste in sconto, dalla
responsabilità dell’amministratore a quella degli asseveratori
tecnici e fiscali.
Il fondo speciale e il condominio minimo
Come già accennato in premessa, la norma civilistica non esenta
i condomìni minimi a costituire il fondo speciale in caso di opere
di manutenzione straordinaria e di innovazioni. In questo caso,
sarà il “capo-condòmino” o il “rappresentante dei condòmini”,
delegato a tale funzione dall’assemblea dei proprietari degli
immobili, ad aprire un conto dedicato sul quale far affluire i
fondi necessari per effettuare i lavori.
Poiché i condòmini non sono tenuti a richiedere il codice
fiscale per il condominio, ai fini dell’apertura del conto
dedicato, il delegato può aprire a proprio nome il conto corrente.
Egli sarà comunque tenuto a dimostrare che i pagamenti sono stati
effettuati per la realizzazione degli interventi sulle parti comuni
dell’edificio e non nel proprio interesse.
In conclusione, si riporta quanto chiarito dall’Agenzia delle
Entrate con la risposta ad interpello 809 del 2021 per quanto
riguarda i pagamenti effettuati in ambito del condominio minimo:
“per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che,
non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore non
sono tenuti a richiedere il codice fiscale e possono utilizzare il
codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi
adempimenti. Resta fermo che è necessario, comunque, dimostrare che
gli interventi sono effettuati su parti comuni dell’edificio. Le
fatture devono essere emesse nei confronti del condòmino, o di
tutti i condòmini, che effettua, ovvero effettueranno, anche i
correlati adempimenti. Si fa presente che, come ribadito, da
ultimo, con la circolare n. 7/E del 2021, con riferimento alle
detrazioni attualmente disciplinate dai citati articoli 14 e 16 del
decreto legge n. 63 del 2013, tali detrazioni spettano anche a
colui che non risulti intestatario del bonifico e/o della fattura
nella misura in cui abbia effettivamente sostenuto le spese, a
prescindere dalla circostanza che il bonifico sia stato o meno
ordinato da un conto corrente cointestato con il soggetto che
risulti, invece, intestatario dei predetti documenti. Ai fini della
detrazione è, tuttavia, necessario che i documenti di spesa siano
appositamente integrati con il nominativo del soggetto che ha
sostenuto la spesa e con l’indicazione della relativa percentuale.
Tali integrazioni devono essere effettuate fin dal primo anno di
fruizione del beneficio, essendo esclusa la possibilità di
modificare nei periodi d’imposta successivi la ripartizione della
spesa sostenuta”.
A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
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