Imposte sull’acquisto di un immobile, se il notaio non le versa spetta alle parti farlo #finsubito prestito immediato

Cosa succede nel caso in cui il notaio non dovesse versare le imposte relative a una compravendita immobiliare? E se il professionista ha regolarmente incassato le suddette somme, ma non ha provveduto a versarle al Fisco? Alla cassa dovranno passare le parti, che dovranno versare quanto dovuto.

A fare il punto della situazione su questo argomento ci ha pensato la Corte di Cassazione attraverso l’ordinanza n. 26800 del 15 ottobre 2024, grazie alla quale ha chiarito che, nel caso in cui un notaio in sede di registrazione di un atto di compravendita immobiliare non abbia versato le imposte dovute, l’Agenzia delle Entrate ha facoltà di rivalersi sulle parti contraenti, anche se queste hanno provveduto a consegnare al notaio le somme necessarie per saldare le imposte.

Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di analizzare il caso preso in esame.

Atto di compravendita e imposte non saldate

La Corte di Cassazione ha analizzato un caso nel quale una società aveva provveduto a vendere un immobile con un atto notarile. Al momento della sottoscrizione del documento le parti avevano versato al notaio le somme dovute per versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Il notaio, quindi, ha provveduto a registrare l’atto nei termini previsti dall’articolo 13 del Testo Unico sull’Imposta di Registro (Dpr n. 131/1986): 30 giorni. L’addebito delle imposte, però, non è andato a buon fine. Immediatamente l’ufficio presso il quale il notaio ha registrato l’atto ha provveduto a notificargli un avviso di liquidazione, attraverso il quale recuperare le imposte relative all’atto che era stato registrato.

L’Agenzia delle Entrate, non riuscendo a riscuotere le imposte direttamente dal notaio, ha deciso di rivolgersi alle parti che comparivano nell’atto – ossia la società che ha messo in vendita l’immobile e il soggetto che aveva deciso di acquistarlo -.

Prima di proseguire è opportuno sottolineare che, almeno per quanto riguarda l’imposta di registro, a disciplinare la responsabilità del versamento è l’articolo 57 del Dpr n. 131/1986. Questa particolare disposizione prevede che – almeno per gli atti redatti da un notaio – ci sia la responsabilità solidale delle parti contraenti con il pubblico ufficiale.

Il ricorso

La società che aveva messo in vendita l’immobile – che, tra l’altro, era anche la destinataria dell’avviso di liquidazione – ha presentato un ricorso alla commissione tributaria. Il contribuente riteneva che, almeno nel caso in esame, non sussistesse la sua responsabilità perché le somme dovute per la registrazione dell’atto risultavano versate al notaio al momento della firma dell’atto. Il professionista aveva incassato le somme senza, a sua volta, versarle allo Stato.

Tra l’altro, la società alienatrice riteneva che, a seguito della registrazione telematica degli atti, il notaio risultasse essere l’unico soggetto a dover versare all’Agenzia delle Entrate le imposte. Soprattutto quando le parti avevano provveduto a versargli quanto necessario.

Entrando un po’ più nel dettaglio la società, a propria difesa, ha richiamato l’articolo 1188 del Codice Civile. Questa particolare disposizione, al primo comma, dove si sofferma sulla disciplina dell’adempimento delle obbligazioni, dispone espressamente che:

Il pagamento deve essere fatto al creditore o al suo rappresentante, ovvero alla persona indicata dal creditore o autorizzata dalla legge o dal giudice a riceverlo.

Prendendo spunto proprio da questa disposizione, la società disponeva che l’avvenuta consegna della cifra utile a coprire le imposte al notaio avesse efficacia liberatoria per le parti contraenti. Queste ultime, in questo modo, si erano completamente liberate dell’obbligo tributario connesso alla registrazione dell’atto. Anche perché il notaio era il soggetto che il legislatore aveva individuato per la riscossione delle somme dovute dalle parti.

Con la sentenza n. 28859/2016 la Ctp di Roma e con la decisione n. 1026/2019 la Ctr del Lazio hanno respinto le osservazioni della società. Entrambe ritenevano che la richiesta dell’Agenzia delle Entrate fosse legittima alla luce della responsabilità solidale tra le parti contraenti e il notaio.

Le decisione della Corte di Cassazione

Sulla stessa lunghezza d’onda si è inserita anche la Corte di Cassazione, che ha confermato quanto deciso dalle commissioni tributarie. Ma non solo: ha anche richiamato il proprio consolidato orientamento – nello specifico le decisioni n. 17357/2020, n. 15450/2019 e n. 30652/2021 – in base al quale:

Il notaio rogante che, in sede di rogito di compravendita immobiliare, si sia avvalso della procedura di registrazione telematica ai sensi del d.lgs. n. 463 del 1997, è responsabile d’imposta, benché, ai sensi dell’art.57 del D.P.R. n. 131 del 1986, restino obbligate al pagamento del tributo le parti sostanziali dell’atto medesimo, alle quali, pertanto, è legittimamente notificato, in caso d’inadempimento, l’avviso di liquidazione.

La Corte di Cassazione, sostanzialmente, ha messo in evidenza che la modalità telematica di registrazione degli atti e il versamento delle imposte a seguito della loro autoliquidazione costituiscono una semplice evoluzione della fase di registrazione dell’atto e della riscossione dei vari tributi. Procedure che hanno un unico obiettivo: semplificare e rendere più veloci le procedure.

I giudici, inoltre, hanno sottolineato come la responsabilità del notaio trovi il proprio fondamento nell’assicurare il soddisfacimento della pretesa impositiva. Fattore, ad ogni modo, che non esclude il fatto:

Che egli rimanga, tuttavia, estraneo al presupposto impositivo che concerne unicamente le parti contraenti nel momento in cui partecipano alla stipulazione di un atto traslativo che costituisce espressione di capacità contributiva.

Secondo i giudici non c’è alcuna norma derogatrice attraverso la quale venga sancita l’efficacia liberatoria di un pagamento effettuato nelle mani del notaio. Questo è il motivo per il quale viene ritenuto legittimo l’operato dell’Agenzia delle Entrate.

In sintesi

Anticipare al notaio le somme relative alle imposte su un atto di registrazione di un atto di compravendita non esonera dal pagamento delle stesse, nel caso in cui il professionista non effettui il versamento dei tributi.

L’Agenzia delle Entrate ha piena facoltà di rivalersi direttamente sulle parti contraenti, che saranno tenute a versare al fisco i tributi dovuti.