Quando la prima casa non si può pignorare e per quali debiti vale il divieto.
È un errore comune pensare che la prima casa non possa mai essere pignorata. Questo malinteso nasce dal fatto che il divieto, seppur esistente, si applica solo agli Agenti della riscossione esattoriale, come l’Agenzia delle Entrate Riscossione e gli altri soggetti privati incaricati del recupero dei crediti per conto degli enti locali. Tuttavia, finanziarie, banche o altri soggetti privati hanno effettivamente la possibilità di procedere al pignoramento della prima casa. Ciò può avvenire per qualsiasi importo debitorio, in teoria anche per somme modeste, a partire da poche centinaia di euro. In questo articolo, tuttavia, vedremo
come si procede al pignoramento di una seconda casa: non perché la procedura sia diversa da quella prevista per la prima (si tratta pur sempre di un pignoramento immobiliare), ma perché sono richiesti una serie di presupposti. Ma procediamo con ordine.
Quando non si può pignorare la prima casa?
Solo in presenza di debiti con l’Agente per la riscossione la prima casa non si può toccare. Si tratta di tutti quei debiti conseguenti a:
- cartelle esattoriali;
- lettere di presa in carico emesse da Agenzia Entrate Riscossione.
Inoltre, per non poter pignorare la prima casa è necessario anche che sussistano i seguenti requisiti:
- deve trattarsi dell’unica proprietà immobiliare del contribuente: se questi possiede anche altri beni immobili (come terreni, magazzini, garage, abitazioni), sia pure per una minima quota, il fisco può procedere al pignoramento immobiliare di uno qualsiasi di questi (dunque anche la “prima” casa);
- deve essere adibita a civile abitazione (è quindi possibile il pignoramento dell’unico terreno, magazzino, ufficio, ecc.);
- non deve essere di lusso (ossia non deve essere accatasto nelle categorie A/1, A/8 o A/9);
- deve essere luogo di residenza del contribuente (e pertanto vi deve anche vivere in via abituale).
Se manca anche una sola delle condizioni appena elencate, l’Esattore può procedere al pignoramento dell’immobile.
Quando è possibile il pignoramento della seconda casa?
Quando il contribuente è proprietario di uno o più immobili, il fisco può pignorarne uno di questi; con molta probabilità sceglierà quello che ritiene più facilmente vendibile.
Tuttavia, anche in questo caso è necessario che sussistano alcuni requisiti:
- il debitore deve aver già ricevuto delle cartelle esattoriali o delle lettere di presa in carico da parte dell’Esattore;
- l’Esattore deve aver iscritto un’ipoteca sull’immobile e, 30 giorni prima di questa, deve aver correttamente notificato un preavviso di ipoteca. L’ipoteca è possibile solo se il debito supera 20.000 euro;
- dal giorno dell’ipoteca devono essere decorsi almeno 6 mesi senza che sia avvenuto il pagamento o una dilazione di pagamento;
- il debito sia superiore a 120.000 euro. In presenza di debiti più bassi, ma superiori a 20.000 euro, l’Esattore può solo iscrivere ipoteca ma non avviare il pignoramento. Se il debito è inferiore a 20.000 euro, l’Esattore dovrà procedere con altre forme di pignoramento;
- il valore complessivo di tutti gli immobili del contribuente deve essere superiore a 120.000 euro.
Come si procede al pignoramento della seconda casa?
Una volta che abbiamo verificato quando si può pignorare la seconda casa, vediamo le
modalità con cui avviene tale procedura. Il pignoramento immobiliare esattoriale è disciplinato da norme speciali rispetto a quello eseguito da privati.
Manca, infatti, rispetto al pignoramento immobiliare ordinario, l’udienza di audizione delle parti e la possibilità di determinare il valore dell’immobile pignorato mediante un esperto. Resta invece salva la possibilità per il giudice dell’esecuzione di nominare un esperto solo a posteriori per stabilire il giusto prezzo.
Inoltre, le funzioni dell’ufficiale giudiziario sono svolte dall’ufficiale della riscossione.
In questo caso manca un vero e proprio atto di pignoramento in quanto l’Agente della Riscossione notifica un unico atto, il cosiddetto avviso di vendita, con il quale effettua il pignoramento.
L’atto deve individuare esattamente i beni e i diritti immobiliari che si vogliono far pignorare, mediante l’indicazione della loro natura, del Comune ove sono ubicati e dei dati di identificazione catastale; ove si tratti di fabbricati in corso di costruzione, devono essere specificati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono, con l’indicazione di almeno tre fondi confinanti se esistenti.
L’avviso di vendita deve essere sottoscritto dall’Agente della Riscossione esattoriale. La mancanza della firma determina la nullità dell’atto e degli atti successivi ad esso collegati.
L’avviso di vendita viene trascritto nei registri immobiliari ed entro cinque giorni viene notificato al debitore.
Nel caso di immobili in comunione, l’Esattore deve notificare l’avviso anche agli altri comproprietari, a prescindere dal fatto che siano o meno debitori.
Il primo incanto
Tra la data del pignoramento e il primo incanto non devono decorrere più di 200 giorni.
Almeno 20 giorni prima del primo incanto, viene pubblicato l’avviso di vendita con l’indicazione del prezzo base ritenuto congruo.
L’incanto ha luogo davanti all’ufficiale della riscossione. Esso è valido anche se vi partecipa un solo acquirente. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nell’avviso di vendita.
L’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente quando sono trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta, senza che ne segua un’altra maggiore.
Il secondo e terzo incanto
Se la vendita non ha luogo al primo incanto per mancanza di offerte valide, si procede al secondo incanto nel giorno fissato dall’avviso di vendita e con un prezzo base inferiore di un terzo a quello precedente.
Fra un incanto e il successivo devono trascorrere almeno 20 giorni.
Nell’eventualità che si debba procedere ad un terzo incanto, il prezzo base sarà inferiore di un terzo rispetto a quello del precedente incanto.
Pignoramento seconda casa: regole generali
In tutti i casi in cui il creditore è un soggetto diverso dall’Esattore, il pignoramento della seconda casa segue le stesse regole di quello della prima. Si parte con la notifica del titolo esecutivo (un contratto di mutuo notarile, un assegno o una cambiale, una sentenza o un decreto ingiuntivo).
Segue la notifica dell’atto di precetto, un avviso cioè a pagare entro 10 giorni.
Poi il creditore notifica con l’ufficiale giudiziario l’atto di pignoramento con l’indicazione del bene pignorato. A ciò fa sempre precedere l’iscrizione di ipoteca.
Ci sarà un’udienza dinanzi al giudice per la valutazione del valore commerciale dell’immobile affidata a un perito. La valutazione viene effettuata al valore di mercato.
Il giudice dispone poi i vari avvisi di vendita senza incanto, quindi con offerte depositate in cancelleria.
Durante la procedura, il debitore è considerato custode del bene e può continuare ad abitarvi.
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