Il mercato immobiliare lombardo continua a evidenziare una carenza di offerta, con canoni di locazione in aumento anche a causa dell’inflazione elevata. Uno scenario che però potrebbe variare nei prossimi mesi, secondo l’Ufficio Studi di Tecnocasa, che ha analizzato il mercato immobiliare della Lombardia. Evidenziando, tra l’altro, il reddito necessario ad acquistare una casa in Lombardia.
Compravendite di abitazioni in Lombardia
Nella prima parte del 2023 la rete del Gruppo Tecnocasa evidenzia ancora una carenza di offerta abitativa anche se, in alcune città, si segnalano i primi cambiamenti. Diverse le motivazioni: la corsa al mattone, iniziata post pandemia ha contribuito all’assorbimento delle abitazioni presenti sul mercato, l’inflazione elevata ha fatto desistere dalla vendita i proprietari che non vedono alternative di impiego della liquidità, l’aumento dei costi delle materie prime ha determinato un rallentamento dei progetti di sviluppo immobiliare in corso, l’appetibilità delle locazioni turistiche sta portando diversi proprietari a destinare gli immobili a questo segmento di mercato e non ad alienarle.
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ANALISI DELL’OFFERTA – Luglio 2023 |
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CITTA’ |
Monolocali |
Bilocali
|
Trilocali |
4 locali |
5 locali |
|
4,4% |
18,8% |
39,1% |
29,0%
|
8,7% |
|
|
5,8% |
18,6% |
35,0% |
31,8% |
8,8% |
|
|
3% |
33%
|
48% |
18% |
0% |
|
|
0,0% |
35,7% |
42,9% |
21,4% |
0,0% |
|
|
|
6,5% |
8,7% |
43,5% |
34,8% |
6,5% |
|
8,2% |
36,3% |
39,0% |
14,0% |
2,5% |
|
|
4,9% |
32,9% |
45,1%
|
15,9% |
1,2% |
|
|
4,3% |
19,1% |
44,7% |
23,4% |
8,5% |
|
|
0,0% |
25,9% |
44,4% |
14,8% |
14,8% |
|
|
10,0% |
23,3% |
50,0% |
16,7% |
0,0% |
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Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa |
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Locazioni in Lombardia
A livello nazionale i canoni di locazione continuano a crescere anche se a tassi inferiori rispetto al semestre precedente: l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa registra +3,4% per i monolocali, + 3,0% per i bilocali e +3,2% per i trilocali.
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VARIAZIONI PERCENTUALI DEI CANONI DI LOCAZIONE – Isem2023 rispetto al IIsem2022
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LOMBARDIA |
Monolocali |
Bilocali |
Trilocali |
|
3,7 |
3,2 |
4 |
|
|
2,5 |
1,8 |
2,6 |
|
|
5,1 |
2,8 |
3,7 |
|
|
4,3 |
3,6 |
3 |
|
|
0 |
2,3 |
4,4 |
|
|
|
0 |
0 |
0 |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
2,9 |
4,2 |
2,9 |
|
|
1,1 |
1,7 |
1,5 |
|
|
1,2 |
5,5 |
4,7 |
|
|
-8,3 |
0 |
5 |
|
|
0,5 |
1,6 |
1,2 |
|
|
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa |
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Reddito medio necessario ad acquistare un immobile
L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha inoltre realizzato una simulazione di acquisto di un immobile sulla base degli ultimi dati sul reddito medio per nucleo familiare diffusi dall’Istat. In Lombardia il reddito netto annuo familiare è risultato in media pari a 40.277 euro.
Ipotizzando di voler acquistare un’abitazione ricorrendo ad un mutuo di 25 anni, al tasso medio stimato di 3,80%, con un rapporto rata-reddito pari al 30% (indica la capacità di rimborso del finanziamento ipotecario) ed un Loan to Value dell’80% (indica il rapporto tra la somma ottenuta con il mutuo ed il valore dell’immobile posto a garanzia del finanziamento), si può acquistare un’abitazione del valore di 244.000 € con una rata mensile di 1.009 €.
L’acquirente dovrà avere a disposizione un capitale iniziale pari al 20% del prezzo dell’immobile e cioè 48.800 €, oltre al denaro per coprire tutte le spese accessorie alla compravendita e all’accensione del mutuo.
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LOMBARDIA: acquisto di un immobile con un reddito netto medio annuo di 40.277 € |
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PREZZO ABITAZIONE |
244.000 € |
|
DISPONIBILITÀ NECESSARIA |
48.800 € |
|
QUOTA MUTUO (80%) |
195.200 € |
|
TASSO MEDIO |
3,80% |
|
DURATA MAX |
25 anni |
|
RATA MEDIA |
1.009 € |
|
COSTO TOTALE |
351.471 € |
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Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa su dati Istat |
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Previsioni per il mercato immobiliare lombardo
In base alle analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il 2023 chiuderà con volumi di compravendite in diminuzione rispetto al 2022, si stima intorno a 680 mila, che rappresentano comunque un buon numero di transazioni e un mercato in salute. Le previsioni per il 2024 suggeriscono un’ulteriore contrazione che porterà i volumi intorno a 650 mila.
Inoltre è prevista una riduzione dei prezzi, in particolare per le tipologie più popolari e per le metrature più ampie. I tagli piccoli che non chiedono capitali importanti non dovrebbero subire importanti ribassi.
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Previsioni andamento prezzi immobiliari 2024 |
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LOMBARDIA |
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|
Variazione prevista |
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|
Min |
Max |
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|
MILANO |
1% |
3% |
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|
BERGAMO |
0% |
2% |
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|
BRESCIA |
1% |
3% |
||
|
COMO |
0% |
0% |
||
|
CREMONA |
-2% |
0% |
||
|
LECCO |
0% |
2% |
||
|
LODI |
0% |
0% |
||
|
MANTOVA |
-2% |
0% |
||
|
MONZA |
2% |
4% |
||
|
PAVIA |
-2% |
0% |
||
|
VARESE |
0% |
0% |
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|
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa |
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