Quando la modifica della destinazione d’uso di
un immobile avviene con la sola finalità di mero riadattamento
funzionale, senza la realizzazione di opere e senza alcun
incremento di volumetria, l’intervento dev’essere considerato come
una “depotenziata” fattispecie di manutenzione
straordinaria o di risanamento
conservativo.
Non essendoci appunto una trasformazione dell’organismo
edilizio, l’intervento non può rientrare nella categoria
della ristrutturazione edilizia, e pertanto il condono
edilizio non può essere precluso.
Condono edilizio e modifica d’uso senza opere: la sentenza del
TAR
A spiegarlo è stato il TAR Lazio con la
sentenza del 4
marzo 2024, n.
4370, che ha accolto il ricorso proposto contro il
diniego dell’istanza di condono presentata ai sensi della Legge n.
326/2003 (Terzo Condono Edilizio), per mero cambio
di destinazione d’uso (funzionale, senza opere), da casa agricola
ad “ordinaria” abitazione residenziale, inerente un “fabbricato
rurale” (di 80 mq).
Come ha spiegato il tribunale laziale, il mutamento d’uso
relativo ad un immobile già esistente – senza opere edilizie né
aumenti di volumetria – che sia stato perfezionato entro i termini
concessi in materia di condono, non può essere classificato come
intervento edilizio non sanabile, in quanto trattasi di una
modifica mirata solo al riadattamento funzionale
dell’opera, che non produce impatti sull’assetto territoriale né
sul carico urbanistico.
Nel caso in esame, è avvenuta la modifica della destinazione
d’uso di un’abitazione (che da agricola è diventata “ad uso
ordinario”) correttamente ultimata entro il termine imposto
per rilascio del condono.
L’istanza di sanatoria è finalizzata quindi
solo ad ufficializzare formalmente il cambio d’uso, mentre non solo
state contemplate in alcun modo manipolazioni o trasformazioni
della struttura; anzi, si sottolinea che in realtà l’immobile abbia
mantenuto lo stesso uso sostanziale che aveva
prima, ovvero quello di abitazione, sebbene non più rurale.
Si tratta dunque di una “depotenziata” fattispecie di
manutenzione straordinaria o di risanamento conservativo – non
certo di un intervento classificabile nella ristrutturazione
edilizia in base alle categorie di cui all’art. 3 del d.P.R.
380/2001 (Testo Unico Edilizia) – e rientra quindi
tra gli interventi minori sanabili in base a quanto disposto dalla
normativa sul terzo condono.
Condono in area vincolata: sì se non ci sono impatti sul
territorio
Infine, il TAR ha smentito quanto disposto dall’Amministrazione,
che aveva respinto il ricorso sulla base del fatto che gli abusi,
oltre ad essere ritenuti “non minori”, sarebbero stati conseguiti
su un’area gravata da vincolo paesistico, nonché
compresa nel perimetro di un parco, a ridosso di un’area
completamente urbanizzata.
Tale condizione tuttavia in questo caso va solo a rafforzare la
sanabilità dell’intervento, in quanto all’immobile – avendo avuto
nel trascorso passato destinazione agricola – possono essere
attribuite fattezze e caratteristiche tali da meritare la
preservazione, perché rappresentanti della testimonianza
di civiltà e di attività produttive primarie di un certo
pregio.
Il Comune, invece, avrebbe potuto piuttosto fare applicazione
del DL n. 269/2003 (convertito nella Legge n.
326/2003 citata) che, all’art. 32, comma 27, rimanda alla
disposizione di cui all’art. 32 della Legge n. 47/1985
(Primo Condono Edilizio), che impone l’obbligo di
acquisizione dei pareri da parte delle autorità preposte alla
tutela dei vincoli.
Ricordiamo che la sanatoria in aree vincolate è ammessa
solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:
- a) si tratti di opere realizzate prima della imposizione del
vincolo; - b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo
edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche; - c) siano opere minori senza aumento di superficie (restauro,
risanamento conservativo, manutenzione straordinaria); - d) vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela
del vincolo.
Nel caso in oggetto comunque la modifica d’uso non incide in
alcun modo apprezzabile sul territorio, pertanto l’istanza di
condono andava approvata, con conseguente accoglimento del
ricorso.
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