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L’economia italiana ha visto una significativa trasformazione nel corso degli ultimi due anni, con notevoli impatti sul mercato immobiliare del paese. Secondo un’analisi condotta dalla Federazione Autonoma Bancari Italiani (Fabi), i tassi di interesse sono triplicati, mentre il mercato immobiliare ha subito una flessione del 12% nei primi nove mesi del 2023. I dati riflettono un evidente un cambiamento di quelle che rappresentano le priorità delle famiglie italiane, influenzate dal caro mutui e dalla crescente incertezza economica.

Tassi di interesse alle stelle

I dati degli ultimi mesi evidenziano un quadro critico, dove il delicato equilibrio tra i tassi di interesse e l’inflazione ha messo a dura prova la capacità di indebitamento delle famiglie italiane.

La drastica salita dei tassi di interesse è stata alimentata principalmente dall’azione della Banca Centrale Europea (Bce), che ha portato il costo del denaro al 4,5%. Questo ha causato un notevole aumento nei tassi praticati dalle banche sui mutui erogati alle famiglie, raggiungendo una media del 4,40% a fine dicembre 2023, numero triplicato rispetto al minimo storico dell’1,45% registrato nel gennaio 2022. Questo repentino aumento, ovviamente, ha contribuito alla diminuzione del volume di mutui richiesti, che è sceso di 2,3 miliardi di euro nel corso del 2023, nonostante le agevolazioni per gli under 36.

Le persone hanno smesso di acquistare immobili

Il deterioramento del mercato immobiliare italiano nel 2023 ha avuto effetti tangibili, con una diminuzione significativa delle compravendite di abitazioni. A fine settembre 2023, il numero totale di transazioni si è ridotto a 507.879, rispetto alle 576.115 registrate nello stesso periodo dell’anno precedente, rappresentando una significativa diminuzione dell’11,8%. Questa tendenza ha coinvolto tutte le regioni e ogni categoria di abitazioni, con una diminuzione particolarmente marcata nelle compravendite di abitazioni nuove, che hanno registrato un calo del 15,9%.

La stragrande maggioranza delle transazioni coinvolge persone fisiche, che rappresentano circa il 95% degli acquirenti. Nonostante questo, c’è stato un leggero calo nel numero di acquirenti che hanno usufruito delle agevolazioni sulla prima casa, passando dal 65,3% nel 2022 al 62% nel 2023, e ancora di più rispetto al 68,4% del 2021, evidenziando un cambiamento nel comportamento degli acquirenti rispetto agli anni precedenti.

L’analisi dei dati evidenzia anche che le abitudini di finanziamento degli acquirenti sono cambiate. Con i tassi alle stelle, solo il 41% degli acquirenti ha fatto ricorso a mutui ipotecari nel 2023, rispetto al 52% nel 2021, quando i tassi erano significativamente più bassi. Questo suggerisce che le famiglie italiane stanno cercando alternative di finanziamento o rinviando l’acquisto di immobili a causa delle condizioni economiche sfavorevoli.

Quanto costa un mutuo oggi

Con i tassi di interesse al 4%, anche i mutui sono aumentati. Per esempio, le rate dei mutui a tasso fisso sono destinate a raddoppiare, mentre per quelli a tasso variabile il “rimborso” mensile dovrebbe salire del 55-65%.

Per comprendere meglio l’impatto, consideriamo un mutuo a tasso fisso di 200.000 euro con una durata di 25 anni, dove il tasso medio applicato potrebbe superare il 6%, portando la rata mensile a 1.304 euro. Analogamente, secondo le proiezioni fornite da Idealista, un prestito di 100.000 euro con una durata di 25 anni e un tasso al 5,3% comporterebbe una rata mensile di 609 euro.

Per i mutui esistenti, la situazione è diversa: mentre non si osserva alcuna variazione per quelli a tasso fisso, le rate dei mutui a tasso variabile hanno subito aumenti fino al 70%.

Proiezioni per il 2024

Le prospettive per il 2024 potrebbero essere diverse, con la possibilità di un taglio dei tassi da parte della BCE. Secondo Fabi, un’eventuale riduzione del costo del denaro potrebbe dare nuovo slancio al mercato immobiliare, rilanciando la domanda di mutui e sostenendo le compravendite.

Il mercato dei mutui nel 2024 dipenderà quindi soprattutto dalle politiche della BCE e dalle reazioni del mercato. Un rapido taglio dei tassi potrebbe rilanciare la domanda di mutui e sostenere il settore immobiliare, ma resta da vedere quanto velocemente le famiglie risponderanno a queste misure e quali saranno gli effetti a lungo termine sul costo del denaro.

D’altro canto, le banche, mentre hanno tratto indubbiamente vantaggio dall’aumento dei tassi di interesse, devono anche considerare il loro ruolo nel sostenere lo sviluppo economico e sociale del paese.