quanto si risparmia se si applica l’IVA #finsubitoagevolazioni

Nel caso di assoggettamento a IVA della cessione della prima casa a soggetti di età non superiore a 36 anni, che abbiano un ISEE massimo di 40.000 euro, a differenza degli atti soggetti alle imposte di registro, ipotecaria e catastale l’IVA trova applicazione (con l’aliquota ridotta del 4 per cento) ma l’acquirente ha diritto a un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta corrisposta in relazione all’acquisto. Nel caso di cessione esente da IVA l’esenzione riguarda anche le imposte indirette. Quanto può essere conveniente?

Chi

Coloro che, nell’anno in cui l’atto di acquisto dell’immobile è stipulato:

– non hanno ancora compiuto 36 anni di età;

– presentano un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui;

Cosa

Come per gli atti di acquisto prima casa, anche quello di acquisto prima casa under 36 è esente, inoltre, dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Le agevolazioni si applicano anche agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione.

– abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile

– dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare

– dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, con le agevolazioni prima casa. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Sono esclusi dall’agevolazione gli acquisti di immobili di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o stori), oltreché gli acquisti di uffici e studi privati (categoria A/10).

I benefici si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.

Come

Il credito d’ imposta:

– può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.

I benefici under 36 si applicano in presenza dei requisiti e condizioni sopra indicati, che devono essere attestati nell’atto di acquisto. Il contribuente, quindi, deve dichiarare in atto di avere un valore ISEE non superiore a 40.000 euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di apposita DSU in data anteriore o almeno contestuale alla stipula dell’atto.

In caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni in parola, o di decadenza, il credito d’imposta viene meno, con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi) nel caso sia già stato utilizzato. Resta, comunque, ferma l’applicazione dell’IVA con l’aliquota del 4%, al ricorrere dei requisiti per l’acquisto della prima casa.

Quando

Le agevolazioni under 36 per l’acquisto delle prime case si applicano agli atti stipulati entro il 31 dicembre 2023 (art. 64, comma 9).

Calcola il risparmio

Risparmio %

Caso n. 1

Immobile ceduto al prezzo di 350.000 euro, soggetto a IVA (4% prima casa e 10% altra abitazione).

Nel caso in cui l’acquirente chiede un mutuo di 300.000 euro si avrà

Gli acquisti prima casa under 36 e prima casa sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Caso n. 2

Immobile ceduto al prezzo di 350.000 euro, soggetto ad IVA, acquistato in comunione (50%) da due persone (A e B). Solo uno degli acquirenti (A) ha i requisiti richiesti per l’agevolazione “prima casa under 36”.

La quota di spettanza di A, in possesso dei requisiti under 36 (euro 175.000), beneficerà dell’esenzione dalle imposte sui redditi e del credito d’imposta per l’IVA di sua pertinenza.

La quota di B:

– se titolare dei requisiti per l’agevolazione prima casa, sarà soggetta a IVA nella misura del 4%, delle imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna;

– se non è titolare di alcuna agevolazione, sconterà l’IVA con aliquota IVA ordinaria pari al 10% e le imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Caso n. 3

Ai fini dell’imposta di registro, il valore del bene è pari a 250.000 euro.

La quota di spettanza di A, in possesso dei requisiti under 36 (175.000 euro), beneficerà dell’esenzione da IVA e dalle altre imposte indirette.

La quota di B:

– se titolare dei requisiti per l’agevolazione prima casa, sarà soggetta ad imposta di registro nella misura del 2% sul valore dell’immobile, con un importo minimo pari a 1.000 euro, e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna;

– se non è titolare di alcuna agevolazione, sarà soggetta a imposta di registro nella misura ordinaria del 9% sul valore dell’immobile, con un importo minimo pari a 1.000 euro, e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

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