Case, sono meno care di 30 anni fa? Quanti anni di stipendio servono per comprare da Milano a Napoli- Corriere.it #finsubitoagevolazioni

Un professore di prima nomina con il suo stipendio annuo oggi può comprare a Milano lo stesso numero di metri quadrati che avrebbe potuto acquistare trent’anni fa. Il confronto effettuato sulla media delle maggiori città italiane darebbe in sostanza lo stesso risultato. Per comprare nel 1993 una casa da 80 metri quadrati di costo medio a Milano, infatti, il neoassunto avrebbe dovuto devolvere 14,9 annualità, equivalenti a un prezzo di 168.880 euro, oggi servono 15 annualità, per una spesa di 279.280 euro. Nelle grandi città si è passati nel trentennio dalle 9,5 annualità alle attuali 9,6. Una coincidenza curiosa e inattesa da chi pensa che le case a Milano stiano registrando un record storico di prezzi e che a prima vista farebbe pensare a un mercato piatto, mentre in realtà si tratta di un gioco dell’oca dove dopo una serie di oscillazioni anche molto forti si è tornati alla casella di partenza. Se infatti guardiamo i dati della tabella nel 1997 le annualità sufficienti a comprare nel capoluogo lombardo erano poco più di 10 mentre nel 2007 ne occorrevano ben 19. Nella media delle grandi città il massimo è stato toccato nel 2007, con 12,2 annualità, il minimo nel 2020 con 8,4.

L’affordability index

Quella che qui proponiamo è una versione molto alla buona del cosiddetto affordability index, un’analisi di dati con cui si confrontano le variazioni nel tempo della possibilità di accedere all’acquisto di una casa. Si tratta di uno strumento nato negli Usa e da qualche anno importato anche noi; ad esempio, l’Agenzia delle Entrate nei suoi rapporti sul mercato residenziale ne presenta ogni anno uno, per la verità di non agevole lettura.

Come è cambiato il mercato immobiliare fino al 2007

Per andare così indietro nel tempo siamo ricorsi a due fonti che garantissero costanza del campione da cui rilevano i dati. Per quanto riguarda il mercato immobiliare ci siamo avvalsi alla serie storica dei prezzi medi di vendita dell’Osservatorio di Nomisma, per gli stipendi del professore invece siamo partiti dalla retribuzione del 2003 aggiornandola anno per anno all’indice elaborato dall’Aran, l’Agenzia per la contrattazione pubblica.
Le forti variazioni del potere d’acquisto consentono di delineare con grande chiarezza le vicende del mercato immobiliare di questi trent’anni, identificandone i cicli. Dal 1993 al 2000 i prezzi nominali degli immobili sono scesi. I valori sino al 1992 avevano registrato un picco tanto che già allora si parlava di bolla immobiliare. Che poi fatalmente cominciò a sgonfiarsi. Certamente le grandi difficoltà della finanza pubblica (nel 1992 vi fu la manovra monstre di Amato) e la caduta della lira dopo l’uscita dallo Sme giocarono un ruolo in un mercato che vive anche di fiducia sulle prospettive economiche. La ripresa dal 2000 al 2007 è dovuta all’arrivo dell’euro che ha portato un forte aumento in generale dei prezzie un forte calo del tasso dei mutui: prima del changeover un finanziamento fisso al 6% era considerato un’occasione eccezionale, oggi chi cerca casa si straccia le vesti per i tassi al 4%. La frenata partita nel 2008 ha una spiegazione facile: la crisi internazionale dovuta allo scoppio della bolla dei mutui subprime e al crollo delle banche, con quella emblematico di Lehman Brothers. Il mercato italiano allora limitò i danni perché i mutui erano stati erogati con più prudenza rispetto a quanto successo in Usa, Uk e Spagna.

Dal 2011 al 2015

Tutta fatta in casa invece la crisi dello spread dei Btp

, che causò tra il 2011 e il 2012 il crollo delle vendite e una forte diminuzione dei prezzi. I mutui non solo erano cari ma anche molto difficili da ottenere e l’introduzione dell’Imu (che fino al 2015 si pagava anche sulla prima casa) ebbe un effetto psicologico devastante. Solo quest’anno a Milano i prezzi per la prima volta hanno raggiunto in media valori nominali superiori a quelli del 2011 mentre nelle altre grandi città le quotazioni sono ancora sotto.

Cosa accade a Milano oggi

Il calcolo considera il rapporto tra stipendio e prezzo presumendo un acquisto per contanti. Se si ipotizzasse di comprare con il mutuo il discorso cambierebbe di molto. Per confrontare solo i due estremi temporali del grafico nel 1993 i mutui costavano attorno al 12%, con un finanziamento fisso a 30 anni a cui destinare un terzo del reddito annuo si sarebbero ottenuti 30.683 euro, che a Milano coprivano 14,5 metri quadrati e nelle grandi città 22,8 metri. Oggi con un mutuo a 30 anni al 4% dal costo di 6.206 euro all’anno (un terzo del reddito) a Milano si finanziano 31 metri quadrati, nelle grandi città se ne pagano quasi 49.

L’inflazione

Infine, il confronto con il dato ufficiale dell’inflazione. I 168.880 euro del 1993 di Milano corrispondono a 324.418 euro del 2023, cioè il 15,9% in più del valore attuale di 279.880. I 106.760 delle grandi città equivalgono a 207.007 euro, il 16,3% più degli attuali 178mila euro. Non significa che chi ha comprato casa 30 anni fa ha fatto un cattivo affare. Dal punto di vista finanziario bisognerebbe vedere quanto è costata la manutenzione straordinaria, il peso delle tasse, gli interessi che avrebbe reso il capitale investito in strumenti finanziari; dall’altra il risparmio dell’affitto. Ma non ci sono solo i soldi: vivere in un’abitazione in cui non si abbia da rendere conto a un proprietario per molti è una soddisfazione non monetizzabile.