Il procedimento di intimazione di sfratto #finsubitoagevolazioni

Il procedimento di intimazione di licenza o sfratto per finita locazione e sfratto morosità: i presupposti, la forma dell’intimazione, la mancata comparizione delle parti e la mancata opposizione dell’intimato, il decreto ingiuntivo per i canoni scaduti, l’opposizione dell’intimato, la contestazione dell’ammontare dei canoni, l’opposizione dopo la convalida.

Il procedimento di intimazione di sfratto

di Walter Giacardi

1. I presupposti

(i) licenza per finita locazione (art. 657, cod. proc. civ.), prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali^ii,

(ii) sfratto per finita locazione (art. 657, cod. proc. civ.), con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita ri-conduzione;

(iii) sfratto per morosità (art. 658, cod. proc. civ.), per mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze: il locatore può in tal caso chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Il procedimento di convalida di sfratto non è esperibile quando ci si trovi di fronte a contratti nulli per difetto di forma scritta: in tale caso al Giudice, in sede di procedimento sommario è precluso prendere in esame il contratto nullo per difetto di formaⁱⁱⁱ.

La mancanza del contratto (o la sua omessa produzione in giudizio) è inoltre ostativa alla convalida in quanto impedisce al Giudice la verifica delle condizioni di accoglibilità della domanda e, in particolare, del riscontro dell’importo del canone dovuto, della dedotta inadempienza e, quindi, della gravità della mora rilevante agli effetti della risoluzione del contratto^iv.

Nel caso in cui l’immobile appartenga a più proprietari, il singolo comproprietario può agire per ottenere il rilascio dell’immobile, trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione per il quale si deve presumere che sussista il consenso degli altri comproprietari, sicché non ricorre la necessità di integrazione del contraddittorio, salvo che si deduca e si dimostri, a superamento di tale presunzione, il dissenso della maggioranza dei contitolari, nel qual caso è necessario il preventivo intervento dell’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 1105 c.c.^v.

Se è vero che per la stipula di un contratto di locazione non è necessario che il locatore sia anche il proprietario del bene, occorre pur sempre che risulti titolare di un diritto che lo legittimi a disporne concedendolo in godimento ad altri; di conseguenza non può essere accolta la domanda di convalida di sfratto e conseguente rilascio dell’immobile ove il conduttore abbia sospeso il pagamento dei canoni di locazione in attesa della definizione del giudizio inerente la proprietà del bene locato^vi.

Se il bene oggetto di locazione è stato oggetto di compravendita, il nuovo proprietario subentra nella medesima posizione giuridica del precedente. Pertanto, laddove il contratto sia cessato de iure per intimata disdetta del contratto alla scadenza contrattuale, l’acquirente subentra nel diritto di credito alla restituzione già maturato in capo al proprietario cedente, con facoltà di esercitare i diritti non esauriti e i poteri spettanti al proprietario e dal medesimo cedutigli, come esercitare l’azione di sfratto per finita locazione o per morosità, quest’ultima a nulla rilevando né che la morosità fosse maturata prima della vendita dell’immobile, né che prima di tale momento la locazione fosse cessata per scadenza del termine^vii.

Se il godimento di un immobile è il corrispettivo anche parziale di una prestazione d’opera, l’intimazione di licenza o di sfratto e citazione per la convalida può essere fatta quando il contratto viene a cessare per qualsiasi causa (art. 659, cod. proc. civ.).

L’utilizzo dell’alloggio concesso in godimento al portiere/custode di uno stabile, ad esempio, costituisce una prestazione accessoria, non un autonomo rapporto di locazione: pertanto, esso cessa con la risoluzione del rapporto di lavoro^viii.

L’art. 659, cod. proc. civ. è applicabile anche quando il datore di lavoro conceda al lavoratore il godimento di un immobile con contratto distinto rispetto a quello di lavoro, purché sussista un collegamento tra i due contratti^ix.

2. Forma dell’intimazione

L’intimazione di sfratto deve essere notificata a norma degli artt. 137 e ss., cod. proc. civ., non al domicilio eletto (art. 660, comma I, cod. proc. civ.).

Il locatore può (ma non deve, potendo utilizzare i concorrenti criteri previsti dall’art. 139, cod. proc. civ.) notificare lo sfratto nei locali oggetto di locazione nell’ipotesi in cui il conduttore abbia ivi eletto domicilio, in quanto tale elezione non rientra tra quelle vietate dall’art. 660, cod. proc. civ.^x.

Se l’intimazione non viene notificata in mani proprie (a cui è assimilabile la notifica a mezzo posta elettronica certificata^xi), l’ufficiale giudiziario deve spedire avviso all’intimato dell’effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione (art. 660, comma VII, cod. proc. civ.).

La spedizione dell’avviso all’intimato è indefettibile e va compiuto anche quando la notificazione sia stata eseguita a mezzo del servizio postale, ancorché il piego risulti consegnato dall’agente postale a “persona abilitata”, qualora permanga incertezza sulla conoscenza dell’intimazione da parte del destinatario^xii.

Nel caso di notificazione dell’intimazione ad un’associazione non riconosciuta a mani del legale rappresentante, non è necessaria la spedizione dell’avviso, dovendo applicarsi analogicamente la disciplina della notificazione alle persone giuridiche e, quindi, il principio secondo il quale, ove tale intimazione sia consegnata a uno dei soggetti indicati dall’art. 145, comma I, cod. proc. civ. il predetto adempimento non deve essere compiuto, poiché esso riguarda l’ipotesi di notifica non a mani proprie del soggetto intimato configurabile, ex art. 138, cod. proc. civ. solo in relazione alle persone fisiche^xiii.

La nullità della notifica dell’atto di intimazione e degli atti ad esso collegati, per violazione dell’art. 660, comma VI, cod. proc. civ. inficia l’intero procedimento di sfratto e la successiva convalida, essendo stato precluso all’intimato il diritto di difesa sancito dall’art. 24, Costituzione^xiv.

L’atto di citazione per la convalida deve contenere, con l’invito a comparire nell’udienza, l’avvertimento al convenuto che se non compare o, comparendo, non si oppone, il Giudice convalida lo sfratto (art. 660, comma III, cod. proc. civ.).

Tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza debbono intercorrere termini liberi di almeno 20 giorni, salvo non vi siano motivi di “pronta spedizione” per i quali, su istanza dell’intimante, il Giudice può ridurre a 10 (art. 660, comma IV, cod. proc. civ.).

La deroga alla sospensione dei termini processuali durante il periodo feriale opera solo per la fase sommaria del procedimento, che si conclude, nel caso di opposizione dell’intimato, con la pronuncia o il diniego dell’ordinanza di rilascio e che presenta per sua natura carattere di urgenza, mentre trova applicazione per la successiva fase a rito ordinario, salvo che l’urgenza sia dichiarata con apposito provvedimento^xv.

Le parti si costituiscono in giudizio depositando in cancelleria l’intimazione con la relazione di notifica o la comparsa di risposta, anche in udienza (art. 660, comma V, cod. proc. civ.): ai fini dell’opposizione e del compimento delle attività previste negli articoli da 663 a 666, cod. proc. civ. è sufficiente la comparizione personale dell’intimato (art. 660, comma VI, cod. proc. civ.).

3. Giudice competente. Mancata comparizione delle parti e mancata opposizione dell’intimato

La citazione a comparire deve farsi inderogabilmente davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata (art. 661, cod. proc. civ.).

La questione di competenza può essere sollevata già nell’udienza di comparizione, ma il suo esame è compiuto nella stessa sede in funzione della sola decisione su tale domanda incidentale: la questione dovrà essere comunque decisa nel conseguente giudizio a cognizione piena sulla domanda di merito^xvi.

Se l’intimato non compare e/o non si oppone, il Giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza l’apposizione su di essa della formula esecutiva (art. 663, comma I, cod. proc. civ.).

Se il locatore non compare all’udienza fissata nell’atto di citazione, gli effetti dell’intimazione cessano (art. 662, cod. proc. civ.). La mancata comparizione del locatore all’udienza fa infatti perdere alla intimazione tutti gli effetti di carattere processuale^xvii, e cioè il venir meno della possibilità di divenire titolo esecutivo, nonché la possibile trasformazione del procedimento in un ordinario giudizio di cognizione, non potendo la citazione, contenuta nell’intimazione, conservare il carattere di atto autonomo distinto.

La cessazione degli effetti dell’intimazione si verifica anche quando la mancata comparizione del locatore all’udienza dipenda dal fatto che non si sia provveduto all’iscrizione della causa al ruolo, ricorrendo anche in tale ipotesi la presunzione di abbandono dell’azione. L’ordinanza di convalida non può essere pertanto emanata all’udienza fissata con atto riassuntivo ex art. 307, cod. proc. civ. salvo che tale atto non presenti i necessari requisiti di forma e di sostanza tali da farlo valere come nuova intimazione ed ulteriore citazione per la convalida^xviii.

A fronte della mancata comparizione del locatore all’udienza, in assenza di istanza del conduttore intimato di procedersi all’accertamento negativo del diritto azionato, il locatore non può essere condannato al pagamento delle spese di procedimento, che vanno poste a carico delle parti che le hanno anticipate, in applicazione analogica dell’art. 310, cod. proc. civ.^xix.

Se all’udienza non compaiano né il locatore né il conduttore il Giudice, ai sensi dell’art. 662, cod. proc. civ. deve dichiarare estinto il procedimento di convalida, con la conseguenza che ove, invece, rinvii la causa ad altra udienza in cui, comparso il locatore, convalida lo sfratto, il provvedimento è nullo^xx.

Se il conduttore compare in udienza e si limita a chiedere il c.d. “termine di grazia” per sanare la morosità dedotta, implicitamente riconosce il debito, in quanto manifesta una volontà incompatibile con quella di opporsi alla convalida. Per tale motivo, al mancato adempimento nel termine fissato dal Giudice consegue l’emissione da parte dell’ordinanza di convalida, senza che possano assumere rilievo eventuali eccezioni o contestazioni circa la sussistenza e/o l’entità del credito sollevate dopo la predetta richiesta di termine per sanare la morosità: ai sensi dell’art. 55, L. 392/1978 il comportamento del conduttore sanante la morosità deve consistere nell’estinzione di tutto quanto dovuto per canoni, oneri accessori, interessi e spese fino alla scadenza del termine, senza che l’inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità. Il Giudice non ha infatti il potere di valutare se il superamento, ancorché esiguo, del termine costituisca inadempimento grave, ma solo la possibilità di fissarlo entro il limite minimo e massimo stabilito dal legislatore^xxi.

Il “termine di grazia” non è previsto in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo: la sua applicazione è limitata al solo ambito delle ipotesi di inadempimento da morosità delle locazioni abitative^xxii.

La ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale su ogni questione in merito alla risoluzione del contratto e al possesso della cosa locata, ma non preclude né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l’accertamento dell’obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare, nell’indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi, tranne il caso in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l’ingiunzione di pagamento per i canoni, risultando, in tale ipotesi, coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo. Pertanto, un giudicato anche sulla entità del canone dovuto è configurabile solo in caso di emanazione – e non soltanto di semplice domanda – contestuale ingiunzione di pagamento per i canoni divenuto definitivo^xxiii.

Il Giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore (art. 663, comma I, cod. proc. civ.).

Se lo sfratto è stato intimato per morosità, la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del locatore che la morosità persiste: in tale caso il Giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione (art. 663, comma III, cod. proc. civ.).

Va rammentato che integra il reato di cui all’art. 483 cod. pen. l’attestazione di permanenza della morosità resa dal locatore in un procedimento per convalida di sfratto nonostante il pagamento parziale da parte del locatario di canoni^xxiv.

4. Decreto ingiuntivo per i canoni scaduti

In caso di sfratto per morosità, il Giudice pronuncia separato decreto d’ingiunzione per l’ammontare dei canoni scaduti ed a scadere fino all’esecuzione dello sfratto, e per le spese relative all’intimazione (art. 664, comma I, cod. proc. civ.).

E’ ammissibile l’emissione dell’ingiunzione al pagamento non solo dei canoni scaduti alla data di notificazione dell’intimazione ma, ove l’intimante ne abbia fatto richiesta, anche di quelli “da scadere fino all’esecuzione dello sfratto”^xxv, quale ipotesi specifica di condanna c.d. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l’ordinamento tutela l’interesse del creditore all’ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l’inadempimento^xxvi.

Il decreto è immediatamente esecutivo: può essere proposta opposizione, ma ciò non toglie efficacia all’avvenuta risoluzione del contratto (art. 664, comma III, cod. proc. civ.).

In sede di opposizione ex art. 664, ultimo comma cod. proc. civ. avverso l’ingiunzione di pagamento dei canoni, successivamente alla convalida dello sfratto, non è consentito contestare l’esistenza della locazione per quanto attiene alla risoluzione del rapporto locatizio ed ai presupposti formali e sostanziali della risoluzione stessa, coperti dal giudicato. L’ambito del giudizio di opposizione ex art. 664, cod. proc. civ. in altri termini è limitato alle contestazioni relative all’esistenza ed alla quantità del debito per canoni, ma che non rimettano in discussione il diritto, definitivamente accertato, del locatore alla risoluzione del contratto e la esistenza di quel rapporto che forma oggetto della pronunzia di risoluzione^xxvii.

Se il locatore non chiede il pagamento dei canoni, la pronuncia sullo sfratto risolve la locazione, ma lascia impregiudicata ogni questione sui canoni stessi (art. 669, cod. proc. civ.).

5. Opposizione dell’intimato. Contestazione sull’ammontare dei canoni

Se l’intimato compare e oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il Giudice, su istanza del locatore, se non sussistano gravi motivi contrari, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto (art. 665, comma I, cod. proc. civ.).

L’ordinanza è immediatamente esecutiva, ma può essere subordinata alla prestazione di una cauzione per i danni e le spese (art. 665, comma II, cod. proc. civ.).

Pronunciati i provvedimenti previsti ex artt. 665 e 666, cod. proc. civ. il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale, previa ordinanza di mutamento di rito ai sensi dell’art. 426, cod. proc. civ. (art. 667, cod. proc. civ.). L’opposizione ai sensi dell’art. 665 cod. proc. civ. determina infatti la conclusione del procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di uno nuovo, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una “causa petendi” diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale^xxviii.

Non è tuttavia possibile formulare domande nuove rispetto a quelle contenute nell’atto di citazione e nella comparsa di costituzione e risposta: disposto il mutamento del rito, è consentito solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere domande nuove, a pena di inammissibilità rilevabile anche d’ufficio dal Giudice, non sanata neppure dall’accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo limite della formazione del giudicato. Sono da considerarsi domande nuove quelle di restituzione in pristino dei locali e di pagamento degli oneri accessori, la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno, la restituzione di somme versate in eccedenza rispetto al canone^xxix.

Se è intimato lo sfratto per morosità, e il convenuto contesta l’ammontare dell’importo richiesto, il Giudice può disporre con ordinanza il pagamento della somma non controversa e concedere al convenuto un termine non superiore a venti giorni per il pagamento (art. 666, comma I, cod. proc. civ.).

Una volta che l’intimato abbia ottemperato all’ordinanza di pagamento della somma non contestata, non può più pronunziarsi ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto, giacché in tal caso il Giudice non dispone di ulteriori facoltà processuali, se non quella di mutare il rito per decidere le eccezioni del convenuto, e per l’eventuale risoluzione del contratto di locazione per inadempimento: in tal caso si potrà accertare se il ritardato pagamento della somma non controversa integrasse un inadempimento di non scarsa importanza, se esso determinato da causa non imputabile al conduttore, e potrà essere considerata la persistente morosità nel pagamento dei canoni maturati nel corso del giudizio^xxx.

Se il conduttore non ottempera all’ordine di pagamento, il Giudice convalida l’intimazione di sfratto, e pronuncia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni (art. 666, comma II, cod. proc. civ.).

Il tentativo di mediazione (art. 5, comma 4, D. Lgs. n. 28/2010) è condizione di procedibilità che, in ambito procedimenti di sfratto per finita locazione o morosità, va esperito dopo la pronuncia dei provvedimenti adottati nella fase sommaria, ovvero dopo il mutamento del rito, dopo la pronuncia dei provvedimenti previsti dagli artt. 665 e 666, cod. proc. civ.^xxxi.

L’onere di attivare la procedura di mediazione spetterà all’originario intimante, con la conseguenza che l’inerzia non potrà che colpire – in primo luogo – la domanda principale dell’attore (di risoluzione contrattuale) e con essa la pronuncia di rilascio emessa ex art. 665, cod. proc. civ. che risulterà travolta dalla sentenza conclusiva del giudizio che accerterà la inesistenza di uno dei presupposti della domanda (condizione di procedibilità). Laddove, al contrario, l’intimato si sia costituito senza contestare la morosità oppure contestandola in parte e adducendo, a sostegno delle proprie argomentazioni, motivi ulteriori, diversi rispetto a quelli oggetto dell’intimazione, l’onere di attivare la procedura di mediazione grava su di lui^xxxii.

Nell’ipotesi in cui nessuna delle parti attivi la mediazione obbligatoria, è onere dell’intimato far acquisire la condizione di procedibilità al giudizio di merito perché se il giudizio diviene improcedibile, l’ordinanza già emessa nella fase sommaria rimane efficace^xxxiii.

6. Opposizione dopo la convalida

Se l’intimazione di sfratto è stata convalidata in assenza dell’intimato, questi può farvi opposizione provando di non averne avuto tempestiva conoscenza per irregolarità della notificazione o, pur avendo avuto conoscenza della citazione, non sia potuto comparire all’udienza per caso fortuito o forza maggiore (art. 668, comma I, cod. proc. civ.)^xxxiv.

Il motivo per cui è prevista l’opposizione ex art. 668, cod. proc. civ. è che, diversamente, risulterebbe violato il diritto di difesa del conduttore che, per cause indipendenti dalla sua volontà, si sia trovato impossibilitato a comparire all’udienza di convalida. Il Giudice deve compiere una valutazione che investe una condizione legittimante a carattere complesso, costituita sia dalla sussistenza di un obiettivo, imprevedibile e inevitabile evento impediente, sia dal collegamento eziologico tra questo evento e la precondizione della mancata comparizione dell’intimato all’udienza, come nel caso di malore improvviso dell’intimato^xxxv.

L’opposizione tardiva non è limitata alla sola statuizione sull’ostacolo alla partecipazione all’udienza ma investe, sul presupposto di aver ritenuto ammissibile l’opposizione dopo la convalida, il merito della pretesa azionata con l’originaria intimazione di licenza o di sfratto dal locatore, il quale assume la veste sostanziale di attore, nel giudizio di merito, soggetto al rito di cui all’art. 447 bis, cod. proc. civ.. E’ per questo motivo che si configura come mezzo di impugnazione speciale, articolato in una duplice fase rescindente e rescissoria, tramite il quale, dimostrato uno tra gli eventi tipici ostativi della conoscenza del procedimento di convalida, l’intimato ottiene una “rimessione in termini” per spiegare opposizione all’ordinanza, e quindi per dedurre i fatti impeditivi, modificativi ed estintivi della pretesa azionata con il procedimento monitorio ex artt. 658 ss., cod. proc. civ.^xxxvi.

Se sono decorsi dieci giorni dall’esecuzione (ovvero dalla notifica del preavviso di rilascio), l’opposizione non è più ammessa, e la cauzione, prestata a norma dell’art. 663, comma III, cod. proc. civ. è liberata (art. 668, comma II, cod. proc. civ.).

L’opposizione non sospende il processo esecutivo, ma il Giudice, con ordinanza non impugnabile, può disporne la sospensione per gravi motivi, imponendo, quando lo ritiene opportuno, una cauzione all’opponente (art. 668, commi III e IV, cod. proc. civ.).

L’ordinanza di convalida di sfratto per morosità, una volta preclusa l’opposizione ex art. 668, cod. proc. civ. acquista efficacia di cosa giudicata in senso sostanziale in ordine alla pregressa esistenza della locazione, alla qualità di locatore dell’intimante e di conduttore dell’intimato^xxxvii.